北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
【资料图】
一
Q:
2012年买的西城三里河学区房已用完，学区房一直在出租。孩子目前初二了，在西城租房住。看您的文章多了，觉得学区房房子可以出售，市值700w左右。家庭还有一套房产在房山，2014年的新悦都小三居，市值350-370万。目前受疫情影响那边也波动，但也想卖了。大厂有套别墅，老人买的早，就留着他们一直住。老公年收入30万，我受疫情影响工作室关了，收入目前还看不到。三口家庭现金流就得靠老公。
问题：
1、这两套房子出售时间，明年大概啥时候挂售合适？
2、回收资金大概1000万，二贷款款也没多少，手里资金不多，总价不超过1200万，准备置换一套房产，想买个三居能宜居，配套成熟保值就可以。看了您的文章，也不想买新房了（主要的确也不实惠），西城好的又买不起。就看了石景山。石景山新房都在古城那边，二手次新小区我主要看了雍景四季，雍景天成，茂华景公馆，这边五环交通也算方便，这几个小区环境可以，都有140-180平米三居四居。北大附中八大处分校也选到这边了，也算个利好吧。
章哥，请问我的换房策略对吗？这三个小区章哥能评价一下吗？或者石景山还有推荐吗？
A：
1、2012年买的，真不错，完整的吃到了学区房的全部红利。出售时间甭着急，明年是最高峰，后年也算，到了信息采集之后看吧，5月份前后。新悦都也一样，怎么也得明年春天了，年底出手不划算。
2、二套如果用商贷的话看具体房源吧，贷的太少的话税费未必合适，让中介算算，一房一议。石景山的这几个都不错，典型的自住+保值，就是流动性相对弱点儿。但也无所谓，长期持有不吃亏。
北大附分校的期望值就甭太高了，本校在前两年都成牛娃备胎了，这要不是换校长，弄不好过两年就被育英给顶了。分校就更说不好了，人大附在北京没几个成功案例。
3、换房策略我觉得没什么错。如果明年信息采集后学区房的价格没有什么变动，那还就更不着急卖了，争取鱼头吃到鱼尾。仨小区没必要评价，看自己喜好了。我是更喜欢茂华的，但保值都差不多。其他的就是金安桥这几个中海的了，房龄更新，流动性更好，正是性价比高的时候。
仅供参考。
二
Q:
我现在的房子，在北清路与八达岭高速交汇口西南的龙城花园五期（回龙观街道），联排叠拼上叠，277平米。现在孩子大了，已经另有住房，我自己和老伴都还有两年就退休了，打算把这房子换成两套小点的。一套养老自住，另一套出租，用租金贴补退休生活费。
现在龙城花园周边有几条地铁和路在修，13号些拆分，19号线已经规划，将沿着小区门前的八达岭高速进市中心，昌平线南沿到蓟门桥。小区西面正在建幼儿园、小学和中学，北清路快速化已经开工，北清路南边、回南北路将跨过八达岭高速，并西延穿过G7，连通海淀。但又怕明年很快开始收房产税。麻烦章哥费心，给建议什么时候卖龙城花园房子，换什么地方房子养老和出租？
A：
1、养老房，那得看自己的喜好，没标准。这种房子就是自住为主，而我一般只能从投资角度分析。龙城花园这种别墅类的要说就算养老房，以自住为主的，所以才升值慢。这类房产和周边配套的关系不是太大，一般只要有公路和大规模绿地水系的环境就行，对其他配套的需求不大。
所以北京除了产业区周边的几个别墅区，其他的不管配套是否齐全，走势都差不多。什么时候卖都行，这种产品的挂牌期长，不着急，慢慢卖才不吃亏。
2、房产税今年是停了，明年也够呛。大概率明年还是救市，至少延续到下半年。这要是出台房产税，那经济就更困难了。但早晚都得收，担心也没用，甭琢磨这些了，没办法的事儿。
3、出租的房子常规建议是朝阳区，租金在各个行政区里最高，流动性也好。具体在哪里看预算了，尽量以北部为主吧，望京亚运村一带的。这还是先确定卖不卖的，然后再做预算吧。明显是刚有个想法，不着急。
仅供参考。
三
Q:
咨询下北四环健翔桥附近的华庭嘉园，我感觉房子不错，虽然是塔楼。目前单价快八万，属于附近最便宜的。可能是临四环，加上户型偏大并且有些浪费，过去几年涨幅一般。想问下这个小区是否推荐购买？是否可以实现保值？
A：
1、呵呵，经常接到这种咨询，都是看到在别人手里明显价格低，但希望买到自己手里后能逆转的，属于捡漏儿。
打个比方吧，这相当于问有个孩子，自己感觉还不错，虽然不太招别人稀罕。目前学习成绩不高，属于班里分数最低的。可能是座位靠后，加上贪玩儿有些浪费时间。过去几年没什么长进，请问这孩子是否推荐培养，是否能考上一本？
北京的一本率是46%，能考上的话就算中等，毕业相对容易找到还行的工作，比连高中都考不上的强。但说实话，考上一本挺不容易的，如果天资普通再后天不是太努力，那就有一半以上的可能考不上。
2、华亭嘉园可以说地段儿不错，但地段的价值已经体现在现有价位里了，否则也不会8万的价格，这要在南四环连5万都够呛。这里早期的价格很贵，北京排名靠前的豪宅之一，但看现在价格还像豪宅吗？所以不是过去几年的涨幅一般，而是近十几年来的涨幅一直一般。
看自己的需求吧，如果是自住为主或收租金的话还可以，经济实惠，租金收益也相对高。但保值的话分怎么说了，有可能在某一段时间内跟上大盘，但长期看还是大概率落后的，租金高是用升值慢换来的。
3、总之优劣势都明显吧，户型大，居住的舒服，就是塔楼不受追捧，小区里办公的也不少，对保值有影响。北京的这种老公寓很多，朝阳区更是有的是，有没有办公的基本都差不多情况。就是自住为主，其他的期望值别太高。
仅供参考。
四
Q:
我们是非京籍外省退休的一对夫妻，孩子现在住在北京五里坨西府海棠，我们考虑10年左右搬到北京养老。现在可以有资金250-300W，想买一个够我们夫妻养老居住的房子。
想问您二个问题：一是，我们是考虑现在尽早购买还是再过几年以后再买呢？二是，如果是在西府海棠附近购买有合适的房子吗？或者不在西府海棠附近而另择其它地方是不是更好呢？考虑离孩子近一点会好一些吧。
A：
1、养老房，这一般都是自住为主的，凭个人喜好选择才合适。而我一般只能从投资角度分析的，所以不太好建议。另外现有资金250-300，那还是否准备贷款，也就是总价预算多少？
2、什么时候买？房子是用来住的，有需求就买呗。反正现在是全国救市，北京作为标杆我认为没什么下跌的可能，以后也大概率不落后于通胀，至少之前这30多年从没落后。但这看自己的需求，不着急或收入高的话等几年也行，北京房价大涨的可能性几乎是没有了。
3、西府海棠，五里坨，如果总价是300万以下的话那就在附近吧，其他板块也不太好买到合适的。这板块本来就挺适合养老的，环境好，除了离地铁远点儿其他的也没什么。旁边的西山峻景就应该有合适的，单价3-4万，300万应该能买到两居室。
选择其他板块那就是投资保值的需求，是这意思吗？看预算吧，如果增加些贷款的话买在地铁沿线，相对保值性会强一些。
4、这问题我不太好回答，自住为主的还是根据喜好决定吧。
仅供参考。
五
Q:
我家现有拆迁购房资格，北辛安的房子按照5.16万一平米购买，而且全款交付，三年后房本下来，属于商品房。我现在手头有购买45平米的资金，犹豫是否购买一套。犹豫的原因是我家老大2025年上小学，想在东西城购买一套学区房。
方案一现在买了北辛安，两年后只能卖掉昌平的自住商品房，预计卖500万，然后买学区房。方案二继续攒钱2024年攒到300万，在东西城买个小房子给孩子上学。
A：
1、这不难选择吧？选择本来就是放弃，那就看是两年后放弃昌平这自住房，还是现在放弃北辛安这安置房。
北辛安的5.16万，怎么感觉有点儿贵似的？商品房本儿，这我也不懂。那就参照周边同等的房子吧，看看有多少价格差，这就是放弃的代价。
2、假定是100万的价格差吧。第一个方案是判断昌平这套自住房，在2024-2025年，也就是你换房之后，能否比学区房的增值超出100万。
第二个方案是看手中的200多万，能否在两年里增值100万？另外攒出的钱单算，别往一起掺和。
3、具体的我没建议，就看自己怎么权衡考量了。
仅供参考。
六
Q:
我北漂12年，现在通州龙旺庄有一套100平房子，户型不好，出售价格大约在360左右，想换套总价500内的房子。现在问题是：1、妻子想看新房，我本人觉得不局限新房，只要小区居住环境好，周边配套好就行。2、区域的话，由于工作居住证到期未续，所以没有换通州房资格。
顺义、房山，大兴、昌平都可考虑，麻烦章哥解答下：1、现阶段买房选哪个区域合适？2、选择新房还是二手划算？3、有相应的楼盘推荐吗？
A：
1、哪个区域合适，顺义房山大兴昌平，这离的都太远了吧，通勤怎么考虑的？房子是用来住的，还是先考虑好交通吧。如果注重保值，那就选地铁沿线房龄相对新的，板楼户型好的为主。南北都有保值挺好的，区别是一般传导次序是从北向南，也就是北边儿先涨。
其他的还是聊点儿具体的吧，这太宏观的我不懂，东西南北的距离太远，辖区都太大。哪儿都有合适的房子，但未必适合自己。
2、新房二手房的看自己注重什么了，没标准。注重自住就买新房，怎么都比二手房宜居，什么东西都是新的好。注重保值再考虑成熟板块的二手房，一般都比新房稳妥些。当然这也看价格，如果新房打折狠，那就能兼顾了。
3、我没推荐的，这都太宏观了，我不懂。而且也好多年都不卖房了，新房还是咨询那些组织看房团的吧，网上有的是，他们更熟悉项目。
仅供参考。
七
Q:
我在肿瘤医院工作，无房，一直租房，孩子面临上学，本来预计购买珠江帝景三居，但涨价后都过了1000万，溢价太高，请问是否合适？另外据说帝景合并后扩班严重，初中成绩下滑，所以烦请推荐其他好学区的房子。要求在医院周边半小时车程，学校略强于帝景即可，千万内三居。
A：
1、珠江帝景，是有溢价了，原来都没什么的，这两年涨出来了。这没什么办法，入学高峰期，哪儿的学区房都涨了，帝景这好歹是大户型商品房，溢价率不算太高呢，比东西海的低。谈不上是否合适，就是这现状，只能看自己是否接受了。
要我说这就跟北京的房价似的，2009年之前的北京房子是没溢价的，租售比在2-300，完全符合世界惯例。可现在就是涨到这现状了，租售比700了，认不认买不买吧？
2、帝景扩班，哪儿都扩班，高峰期，全北京的学校都扩班。今年北京高考人数5.4万，但明年的京籍入学人数预计17万，这不扩班也没办法啊。帝景今年小学高年级不是换校区了吗，闹的沸沸扬扬的，都是没办法的办法，只能是难为这几届高峰期出生的孩子们了。
帝景初中成绩下滑，这我倒不知道。没看中考成绩，应该不至于吧，如果成绩下降的话就会体现在房价上，毕竟家长们图的都是考上好高中，然后才有好大学的希望。但这我不清楚，咨询搞教育的吧。
3、周边半小时车程，这怎么算啊？朝阳南部没什么其他的牛校了，也就是北工大，但排名在帝景之后。清华附广华刚开学还没成绩呢，也没法通过房子上学。
比帝景强的就是白小+80中的学区。但考虑好，这里的溢价率可比帝景高多了，跟东西海没什么区别。1000万的三居，商品房是不可能的，只有老公房，核桃园北里和农丰里中纺等小区，单价10万+，90平之内的小三居。之后就是芳草地+陈经纶，和帝景差不多，但溢价更高，毕竟也是老小区为主，先看看吧。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
