本文首发于新浪北京房产

国庆长假前的“利好三连发”，让Q4的楼市多了不少想象空间：首套房可调整利率下限（部分城市）、公积金贷款利率下调、以及最重磅的：1年内个人换房可退个税。我们整理了最近网友们咨询最多的10个问题，也向几位熟悉的中介门店店长们在实操上做了求证，现整理如下。

问题壹：什么情况下会产生个税？

(资料图片仅供参考)

解答：北京的房源类型众多，并对应着不同的交易规则。这也让想在北京置业的朋友开启了“hard”模式我们从大兴区房屋产权交易中心获取过一张表格，信息颇全，跟您分享下：

用表中内容，咱们举个例子：小张在4年前，用总价400万买的住宅，现在市场交易价变成了500万。如今，小张想改善居住条件，在公告发布之前，他有两种选择，再等一年，等到“满五”，但这就要付出时间成本。或者接受个人所得说的缴纳。那么这里产生的个税就是：（500-400）*20%，即20万元。而在公告发布后，小张，以及像他一样不符合“满五唯一”条件的朋友们就有了新的选择。

问题贰：纳税人什么时间内可以享受退税政策？

先看官方内容：在2022年10月1日至2023年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。很多网友困惑的点在于：我们都知道买房分很多步骤：大定、草签、正签、网签、下房本时间、发票时间...具体怎么算呢？

解答：在您卖房时，看您个人所得税完税时间，以此节点开启“倒计时”。当您再去购置房产时，如果买的是二手房，看契税或房产证时间（这个与现在的二手房交易规则是一致的，哪个时间点满足条件就用哪个），如果您购置的是新房，以网签时间来算。

问题叁：公告里的“1年内”，是从买房开始计算的自然年，还是必须买和卖都符合“在2022年10月1日至2023年12月31日期间”这一限制？

看官方给的示例：纳税人小周2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新购买一套住房，由于小周出售和新购住房的时间均在2022年10月1日至2023年12月31日期间，故符合政策规定的时间条件。

解答：注意标红的这个“均”字，由此可知，买和卖都要在该公告限制的这一年时间范围内。所以受访的店长们也都表示，国庆期间，他们明显能感受到来看房的人多了。不少人也都是在知晓该政策后，借着假期来了解情况。

说到假期，国庆我去寰宇时代旁边新开的商场-中海环宇坊转了转，环境和人气都不错，看着新房周边的配套逐步落位，为业主们开心

问题肆：二手房个税，不应该是买家承担么？跟卖家有什么关系？

解答：在此前的交易中，的确是约定俗成由买家承担。但背着抱着一边儿沉，需要缴纳个税的房源，其价格也会比同条件的“满五唯一”房源略低。此次公告后，如果卖家本身打算一年内再购房，那就可以商量卖家交这笔钱，收好税费发票，将来完成抵税。其实此前在公房的交易里即可如此操作。

问题伍：退税金额是怎么算？

官方举例：2022年12月，小杨出售了一套住房，转让金额为240万元，缴纳个人所得税4万元。2023年5月，其在同一城市重新购买了一套住房，新购住房金额为300万元。假定小杨同时满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件，由于新购住房金额大于现住房转让金额，小杨可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税4万元。若小杨新购住房金额为150万元，则可申请的退税金额为2.5万元（150÷240×4万元）。（假设以上均为不含增值税价格）

解答：这里边提两个重点，一是您可以理解为，如果新购房的总价大于您卖出的房子，税全退。如果新购房比您卖出的房子价格还低，那么就按比例退税。这也是为什么公告一出，大家普遍都认为利好改善盘。第二个重点，一定是您在同城市购买。如果您是卖掉老家一套房子来北京买，则不适用于这次公告的范围。

问题陆：出售多人共同持有住房的，纳税人应如何计算自己的退税金额？

官方举例：小李和小马共同持有一套住房，各占房屋产权的50%。2023年1月，两人以200万元的价格转让该住房，各缴纳个人所得税2万元。此时，两人“现住房转让价格”就各自按其产权来计算，也就是均为100万元。同年5月，小李在同一城市以150万元的价格重新购买一套住房，小李申请退税时，150万元＞100万元，其退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税=2万元。同年7月，小马和他人在同一城市以200万元的价格共同购买了一套住房，小马占房屋产权的40%。此时，小马新购住房金额就按80万元（200×40%=80）计算，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税=80/100×2=1.6万元。

解答：无论是卖，还是买，都按各自产权计算。不过提醒您，对于买这套房的朋友，要注意交易现场必须持有产权的房主都到场、核验身份、确定知情，您的交易才更安全。以及一般这种情况，在合同中对于户口清退的规则就要更注意些。另外，上述情况不包含夫妻共同持有。在购房逻辑里，夫妻家庭视为整体，最被重视。所以夫妻关系下，卖出再买入，哪怕房产只写了一方名字，也可以全额退税（只要买入＞卖出）。

问题柒：符合政策享受条件的纳税人应当向哪里提起退税申请?

官方内容：纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，也就是说，纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。税务部门实行不动产登记税费一窗办理制度，一般情况下，纳税人应当在本地政务服务大厅或者不动产交易大厅等场所缴纳现住房转让所得的个人所得税，因此仍应到该政务服务大厅或不动产交易大厅提起退税申请，如果当地税务机关另有规定，按照规定办理。

解答：在哪儿交税就在哪儿退。比如您卖掉了大兴区的二手房，然后在朝阳区买了一套新房。您需要携带资料，到大兴区去办理。携带资料：如果您买的是二手房，带齐身份证、现住房网签合同、新购二手房网签合同，不动产权证书及复印件；如果您买的是新房：身份证、现住房网签合同、新房网签合同。

问题捌：如果我卖掉名下两套小房子，来换一套大房子，可以都退么？

解答：哈哈，是个幸福的问题。不过本次公告可以理解为“一换一”，所以选择其中一套您较为合适的去办理退税。

问题玖：如果我卖掉的房子是非住宅（如公寓），可以退税么？

解答：公寓这个词在二手房市场上也分很多种：商务型公寓、商办、住宅型公寓、公寓型住宅等。本次公告只针对住宅，看您缴税时是否按住宅去缴纳税费。如不是，那就无法退税。这也再次体现了非“住”属性的房产，在各类政策上会越来越明显的区分开。如果您手上尚有商办类资产，要做好长期持有的思想准备，或者尽早优化。

问题拾：如果是父母卖掉一处房产，给孩子买一套，适用这项规则么？

解答：不适用，买卖双方必须是同一人。特殊情况只有问题六中提及的夫妻家庭关系。

本文话题亦将在本周六晚19:00北京广播电视台财经频道《首都经济报道》播出。

文︱乐居柯姐

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文章来源:乐居买房