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■中国经济时报记者 夏金彪

日前，安徽合肥市召开专题会议，研究谋划全市房地产工作。会议提出，大胆稳妥推进商品房现房销售试点，着力抓好蜀山区和包河区各一个试点项目；为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价等，引起市场广泛关注。业内认为，为适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，合肥市试点商品房现售、探索取消公摊面积，是房地产制度改革、推进房地产发展新模式的重要内容，有望在全国进一步推开。

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事实上，早在今年1月份召开的全国住房和城乡建设工作会议就明确提出，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”近几年，随着房地产市场的深度调整，一些房企出现“爆雷”、项目烂尾，商品房预售成为众矢之的，要求取消商品房预售制、实行商品房现售的呼声越来越高。商品房预售制是上世纪90年代由香港引入内地的，该制度解决了早期房企开发资金不足的问题，推动了我国房地产行业发展以及城镇商品房建设。不过，预售制在加快房企资金周转、减轻资金压力的同时，也助长了房企“高负债、高杠杆、高周转”的野蛮增长，容易引发资金链断裂、项目搁置等风险。此外，预售制不利于保障购房人的权益，一旦房企资金紧张甚至资金链断裂，购房者既不能按时收房，预交的购房款也难以追回。与商品房预售制一样，公摊面积制度也是同一时期由香港引入内地的。在商品房预售制的背景下，买房如同拆盲盒，动辄数百万元甚至上千万元的房款，却往往只是得到合同上一个抽象的建筑面积数字。公摊面积没有统一标准，最后只能由开发商说了算。公摊面积又衍生出一系列收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费；与此同时，公摊面积上所产生的一些收益却并未分给业主。围绕公摊面积所产生的纠纷不断……据了解，香港已于10年前正式废除了公摊面积制。从2013年起，香港的新房销售必须按照实用面积标注，否则将被罚款100万至500万港元、判处3至7年监禁；针对存量房售卖，政府要求卖家提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份资料。目前，内地在商品房销售中附加公摊面积仍是普遍的做法。由于涉及土地财政收益，地方政府取消公摊面积的积极性不高。此外，取消公摊面积之后，担心房地产商可能把公共区域的建筑成本，转移到套内面积上，或者减少公共区域的配套设施，这也导致中央和地方政府对这项改革比较审慎。业内认为，目前，合肥市开展商品房现售试点，防范在商品房预售制度下，开发商将经营成本和经营风险转嫁给购房者；以及探索商品房销售按套内面积计价，防范在公摊面积制度下，公摊面积计算产生的暗箱操作，导致公摊面积不合理收费。这将促进购房者放心购房，避免购房者与房地产开发商、物业的纠纷，也有助于提振房地产市场信心。应该看到，实行现房销售、取消公摊面积等对房企资金、地方财政等均有较高的要求，还需要配套制度的进一步完善。比如，取消公摊面积后，必须明确规定新建住宅要配建不低于一定标准的共有建筑，以防范共有建筑面积可能缩水情况的发生。长期来看，我国房地产市场已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展新阶段。为适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，房地产业要拉回购房者，就必须保障购房者的权益，赢得购房者的信任，实行商品房现售、取消公摊面积是大势所趋。

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