本报记者 吴静 卢志坤 北京报道
北京朝阳区东南五环，化工桥南侧，昔日华北最大的石材市场，如今已变成了北京最大的单体保障性租赁住房——首创和园·繁星社区。
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据了解，首创和园·繁星社区是首创城发与朝阳区十八里店乡合作打造的以集体土地租赁模式改善职住平衡的民生工程。项目共提供6572套租赁住房，为新青年群体提供了从开间、一居室到三居室的多种租住选择。
“入驻和园·繁星社区后，社区配套齐全，管家式服务，优质的公共资源，让我体会到了家该有的温度，在喧嚣的城市生活中让我安放身心。”一位青年租客这样说道。
北京市住建委保障房建设管理处副处长郝拴明表示：“截至今年6月，北京市已建设25万间保障性住房，其中首创城发功不可没。作为北京市属国有企业，率先投身保租房建设，为政策研究制定提供宝贵经验；积极响应租赁住房，成为最早、最大的保障性租赁运营平台之一，是北京市保租房的中坚力量。”
最大单体保租房社区
8月下旬，走进首创和园·繁星社区，记者了解到，整个社区分“星”“空”“云”三个地块建设，项目总建筑面积约40万平方米，共计6572套租赁住房，目前第一批次入市的有2300套房源。
在社区门店处，管家告诉《中国经营报》记者，户型既有开间、一居室，也有两居和三居，其中以一居室为主，面积在三四十平方米，不论是单身、夫妻还是多口之家，都有对应的房屋类型可以满足居住需求。
值得一提的是，该项目采用框架结构体系和模块化交通核，内部隔墙可自由设置，可实现开间与套间的相互转换。据首创城发下属企业首创新城镇常务副总经理王维介绍，他们在设计产品之初选择这种结构是因为方便后续产品调整。“如果后续两居室需求多的话，可以将二批次入市的房源作相应调整，比如一居室合并为两居室，供多口之家选择。”
在一间36平方米的开间内，记者看到房屋采取精装修交付，配有床、衣柜、空调、电磁炉、洗衣机等家具家电，空间布局合理，装修时尚简约，基本可以实现拎包入住。
据管家介绍，整个社区民水民电，大部分户型都有阳台，30~89平方米的多元空间选择，对于租客而言，无论是自住还是商业或者办公都能满足，长租期客户租金涨幅每年不超过3%。
在社区内，记者看到，和园·繁星项目沿袭了传统北京“里坊”与国际都市“街区”的规划格局，采取了大型开放式街区的模式，共分12个组团，建有6条步行街和3处下沉广场。记者看到，每个组团各有特色，如“宠物友好”“阅读空间”“摊玩市集”等，可供租客自由选择。
另据管家介绍，社区内还配建有近5万平方米商业面积，包括1个社区食堂，餐饮、便利店、药房、洗衣、美发、银行网点6大基础生活模块，不少店面已经顺利签约，目前开业在即。
考虑到租客的社交、休闲、娱乐需求，和园·繁星社区的共享空间还特意打造了室外流星草坪、公共会客厅、休闲平台等，以及咖啡主题功能空间。参观时，记者看到，共享厨房里，几位年轻租客正在做饭，而在就餐区隔壁，其他几位租客正在台球区竞技。
记者了解到，从去年开始，北京市政府发布的相关政策均在大力推动重点功能区及现状轨道站点周边增加租赁住房供给，以促进职住平衡。繁星项目位置邻近国贸CBD和亦庄经济技术开发区，而国贸CBD汇集有众多世界500强企业总部，是国内众多金融、保险、地产等高端企业所在地，也是中央电视台、人民日报等传媒企业聚集地，这些企业员工都被繁星项目视为潜在客户。
王维告诉记者，目前项目的租客群体主要为35岁以下的青年人，也有部分家庭租户，入市100天以来，签约量超过了85%。“我们项目为了落实租售同权政策，在小区配建了幼儿园和小学，明年3月幼儿园就将开学，租户凭租房合同就能入园”。
据北京市朝阳区十八里店乡政府张金鑫乡长介绍：“十八里店原来是华北区域最大的石材集散地，原石材市场有经营商户近600家，多为小散乱污疏解类企业，整个区域道路常年拥堵，流动人口密集，环境恶劣，水污染严重。”后来，在朝阳区委、区政府的领导调度下，西直河石材市场进行拆除腾退，首创城发承担腾退拆除成本。
早在2017年时，原国土资源部与住房和城乡建设部确定在13个城市开展集体建设用地建设租赁住房的试点，北京市作为首批试点城市，连续出台了一系列利用集体土地建设租赁性住房政策。
作为市属国企，首创城发率先投身北京市集体土地投资建设中， 2017年集租房试点出台后，下属企业首创新城镇迅速切入集租房市场，利用政府引导基金推动集租房项目发展，推出长租业务品牌——“首创和园”，成为北京集租房的重要参与者。
近几年，首创新城镇参与了8宗集体土地租赁住房项目投资建设，主要分布在郊区新城、重要交通节点或产业园区附近。位于东南五环的繁星社区即是其投资建设的最大体量的集租房项目。
2019年，首创新城镇与十八里店乡政府携手，共同开发、建设、运营十八里店集体土地租赁住房项目。据王维介绍，“朝阳十八里店乡村集体以土地40年使用权作价入股，首创负责建设和运营，每年向村集体支付占地费，后期有盈利的话会给村集体分红。”
2022年，北京市将集体土地租赁住房项目纳入保障性租赁住房的管理范畴，项目纳保之后，也成为了北京市体量最大的保租房项目。
集中式长租公寓供应量攀升
据了解，像首创和园·繁星社区这样的集中式长租公寓，近两年凭借产权集中、标准化运营和管理、配套设施和服务完善等优势，日渐成为行业发展的主流趋势。
记者了解到，集中式长租公寓主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营。
以企业重点布局的北京市为例，在户型分布方面，北京集中式长租公寓在供应结构上主要瞄准单身白领或者小规模家庭的客群。单间和复式户型最为普及，市场上多数项目设置这两类户型，同时，从租金坪效来看，单间和复式户型的租金坪效高于其他户型。
由于房源集中、标准化程度高，在增值服务方面，集中式长租公寓拥有比分散式长租公寓更多可以挖掘的需求点，不少运营商积极通过打造健身房、电竞室等具有社群属性的公区配套来提高居住体验，增加租户黏性。
近两年，保租房的大量入市是集中式长租公寓在总体租赁供应中占比不断攀升的重要原因。据了解，为支持住房租赁发展，国家从2017年开始加大租赁用地供应，比如推出集体经营建设用地、R4用地、竞自持用地、竞配建用地，或者在存量土地（如仓储用地等）上新建保租房。
得益于各地住房租赁专项用地的供给，租赁式社区成为保租房的主要产品类型。国央企在这类以重资产模式参与保租房筹集建设中承担了重要角色。此前，记者从某省级住房保障建设管理平台相关负责人处了解到，地方国企在筹集保租房时具有明显优势，可以获得资产购置贷、装修贷、运营经营贷和股权贷等多渠道、低成本的融资体系；此外，部分国企还可以获取地方平台下的存量物业等资产。
以上述首创和园为例，据首创城发营销总监、品牌营销部总经理高广汉介绍：“目前，首创和园在北京、上海、天津、青岛4个主要城市共开发了22个租赁项目，近两年内将集中投放市场。”
据了解，首创城发目前在北京的10个租赁项目中，总建筑面积超130万平方米，预计可为3万人提供租赁房源。其中有8个为保租房项目，且8个项目均为利用集体经营建设用地作为租赁项目。集中式租赁社区产品也加快了拓展速度，截至目前，首创和园在京房源已有13700套。
随着不少国央企参与建设运营的租赁大社区项目集中入市，大大增加了市场上集中式租赁住房的供给量。据市场机构ICCRA今年7月的统计，北京自2022年以来认定的保租房项目共计56个，房间规模超过1000间的项目25个，占比约45%；这25个项目可提供房间约6.87万间，占总供给的87%。而上海公布入市保租房项目共计21个，房间规模超过1000间的项目11个，占比约52%；这11个项目可提供房间约1.78万间，占总供给的64%。
值得注意的是，近两年，随着城市发展逐渐由增量向存量转变，城市核心区域、重点功能区以及轨道站点周边的闲置非居住属性建筑，正在成为不少城市改建租赁住房、促进城市租住平衡的重要标的。
据了解，今年以来，多数省市租赁用地供给减少，不少城市转而鼓励地方国央企通过存量收并购来增加保租房供应，比如年初时中国人民银行设立租赁住房贷款支持计划，在全国范围内选择了福州、天津、重庆、成都、长春、青岛、济南、郑州8个城市开展试点，引导试点金融机构向试点城市专业化住房租赁经营主体发放长期限租赁住房购房贷款，用于收购存量住房转化为保租房和长租房供给，而多数城市对于此类收并购的要求中就明确提出必须为整栋房源，方便后续做租赁社区后的管理工作。
中国指数研究院研究总监徐跃进指出，目前流动人口住房租赁需求在持续增长，租房家庭的占比未来还有提升空间，年轻人租房意愿及观念在发生改变，这些都意味着住房租赁市场规模还将继续扩大。目前各企业也在向长租领域进行试水，整个长租赛道可以说是乘风破浪正当时，市场发展空间广阔。
