北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
(资料图片)
一
Q:
我们目前居住通州，上班在朝阳，孩子明年幼升小，目标学校是人朝。但是觉得芍药居实在不适合居住，想着在芍药居买一个占坑房，然后置换到千鹤家园三居（预算1100万）。您觉得这个方案可行么？超级感谢啊。现在还有个问题是芍药居北里的占坑房，明年上完学后适当降价能卖的出去么？
A：
1、明年幼升小，目标人朝。我觉得先考虑派位问题吧，这几年人朝的孩子太多太多的，超级校，不太好保证能进入本校。反正连东区四大神盘的都调剂了，西区的也不少。明年也是入学高峰期，考虑好再买。
2、明年上完学也未必降价，参考其他国家和城市的走势，人口下降后的学区房大多数都不降，都是涨的慢点儿而已，得好几年才逐步降低溢价率呢。人朝的成绩到目前还很好，不至于有利空。所以我觉得没问题，不至于单独降什么。
3、千鹤家园，自住为主的小区。塔楼公寓户型大总价高，有办公的，这些年不是太受追捧，保值的最好成绩就是不落后大盘。所以这就看自己的喜好了，不太算投资房。
仅供参考。
二
Q:
老人户口刚随我落户北京，想给老两口在我单位附近买个小户型住。看了红星楼一个房，价格比去年便宜几万元，但是一楼有违建要拆除才能买卖。
主要问题，这种违建拆除买卖有没有风险，后续是不是不能盖了，隔壁邻居全都盖出去了，这房子拆了就光线不好。另外这个小区是不是还有降价的趋势，买房不着急，老人跟我住着，就想合适时机出手买一套，预算210万左右。
A：
1、如果拆除了再买卖就没什么风险啊，正常交易。能不能盖的看有没有人管了，但肯定早晚都是全部被拆，北京这种强拆的小区太多了，每天都有。所以就算能盖也别多花钱呗，要不然拆的时候也没人给补偿。
2、老小区没有单独降价的可能，必定是跟随大盘涨跌。北京要是整体下跌的话跑不了，要是整体上涨的话这种小区也是错后一些而已。不过这地段儿谈不上多好，典型的两区交界，占不到丰台的便宜，大兴也未必太重视。
3、就是个很普通的老小区吧，有需求就买。不过一楼的考虑好。如果整体维护的话就必须拆掉违建，加电梯的话对一楼也是利空。除非是原址重建，否则一楼占不到便宜。
仅供参考。
三
Q:
孩子28年上小学，预算400出头，有计划在常营附近入手一套，北辰，保利，富力都看过了。1、目前这个阶段入手合适么？很多媒体人都说过了这几年入手高峰期就会进入一个低谷，但是本身预算也不高，是不是影响也不会太大。
2、主要是考虑这三个小区单校对口陈经纶保利，也考虑过八十分管庄，但是管庄西里的房子太老了，有些犹豫。东西海学区房预算确实不太够，又不想孩子的学校太差以至于高中都考不上，请老师给点意见。
3、管庄看过尚东阁，小区不大，小学对口校还可以，初中不太行，主要是考虑小孩上学，能有个差不多的学校。
A：
1、没什么不合适的。确实是2026年开始就是入学低谷期了，但受影响的肯定都是溢价高的学区房，以东西海为主，朝阳有六所头部校的溢价较高。而常营管庄一带无论是80管分还是陈经纶保利的房子都没什么溢价，不太算学区房。或者说学校虽然不错，但没到追捧出溢价的程度，所以，算性价比相对高还没风险的。
2、如果是400预算还想兼顾自住就买朝阳的呗，否则这预算在东西海只能是占坑儿房，满足不了自住。永外学区有可能小两居，但学区质量还不如保利和80管分呢，至少是不稳妥。陈经纶保利和80管分放到东西海谈不上多好，但肯定不弱于中等校，普高率应该都不低，70%以上是正常，远高于朝阳平均值。
3、尚东阁，自住为主的小区，前些年和柏林爱乐的价格相差10%左右，这几年有些拉大，房龄这么新的小区还没旁边老破小价格高了。这看自己的喜好吧，想清楚自己的需求。
仅供参考。
四
Q:
我老公是公务员，刚遴选入京，尚未买房。目前我和孩子仍在外地，考虑一起解决买房和孩子教育问题。请问在600万预算（400现金+200贷款税费）的情况下，目标西城区与海淀区，哪里的溢价更低，同时能对应不错的学区？孩子目前三年级，在本地实验小学属于优等生，班级三年级前十，到北京也应该中等以上。
A：
1、遴选进京的，单位没有政保吗？也就是由单位协调让孩子进入不错的学校，大多数部委或北京市机关都有这福利的。问问单位吧，如果有的话就没必要买学区房了，除非是必须要求有房落户的。毕竟这是转学，房子发挥的功能不是太大。
2、西城的溢价只有更高，没有低的，最低的也是北京平均值，几个顶级学区都在平均值以上。海淀有，只要不是热门学区就都不算高，比如学院路、花园路、北太平庄等学区，都在市区。有的是学区内不一样，看对口什么学校了，牛校的高，普校的低，比如西三旗清河永定路等学区。
3、我觉得还是先问单位吧，看有没有政保，需要什么条件，然后再说买什么房子。没政保的话如果孩子成绩真好就以海淀为主，一般都是自己去找学校协商，哪所学校都愿意接收牛娃。
仅供参考。
五
Q:
我们结婚时买的团结湖的老破小，300万买的现在价值才320w。有些后悔，当时应该一步到位买学区房了。现在是孩子刚出生，为了他上学做准备还得换房。但因为是二套资格了，中介算我们最多买到400万左右的，不含税费。请问东城和西城哪里合适？
A：
1、这没必要后悔，如果300万买的现在320，那同时期学区房也都在400万左右起，300万几乎买不到什么。团结湖老房的保值不算弱，基本就是北京大盘，否则也不会从几千涨到现在的七八万。所以买这房在保值上没吃亏，后悔的意义不大。
2、400万在现在也仍然是占坑儿房为主。西城的话基本就是广外学区，选择余地大些。陶白也有这价格的，但都不太好贷款了。东城的话南城三个学区都能买到，其中学区较好的是龙体，然后东崇前。
这看父母的期望值吧，如果目标很高，比如985起步那就去西城，概率相对高。不算太高的东城更合适，同等价位买在龙体就性价比更高了。
3、不过提醒一句，这两年入学高峰期，溢价都不低，考虑好。
仅供参考。
六
Q:
西城广外学区的占坑房还能买吗？我家情况如下：石景山五里坨一套（全款），天津武清一套商品房（2017年高位购入，有贷款）。家有俩娃，大娃5岁，明年上小学一年级，小娃2岁，明年上幼儿园。手里现金能凑到200。孩子户口都在爷爷奶奶房子上，对口学校是金顶街四小，直升北京九中分校。结合我上班地点，目前在看广外学区的房子，想离我上班的地方近一些。
目前问题：
1、手里的两套房子都还没卖出去，在西城买个400的占坑房都有点费劲；
2、尤其担心三、四年后占坑房是否能卖出去，即使不赔钱能卖出去，资金上紧巴三、四年也能接受；
3、最近看了荣丰2008的房子，20多平的非复式的房子，报价370-390，可以买吗，等小娃上小学一年级后再卖能卖出去吗，不求挣钱，不赔就行，也看了几套复式的，在下面一层感觉还可以，但上面一层有点压抑，一家四口长时间居住可能接受不了，而且因为孩子小，老人还会经常过来，可能还是不能自住；
4、还看了乐城的两套，399-450不等的价格，乐城和荣丰2008比较，哪边的占坑房以后流通性更好呢；
5、还有一个纠结的因素是，如果在石景山上学的话，小学初中都很确定，而且离家很近，相对轻松，包括资金上的、老人帮接送上。去西城的话就是苦苦求学路了，又担心不折腾一下，以后会后悔，如果折腾了，孩子学习结果还是不好，我觉得我问心无愧，不知道这样想对不对。
A：
1、首先不是能不能买的问题，而是如果想去西城上学就必须买啊。所以先考虑好是否来西城吧，如果觉得没必要那就没后面的问题了。
2、二宝2021年出生的2027年入学，说不太好。到时候肯定是低谷期了，2021年的京籍孩子是9万，而今年入学的是2017年的孩子，17万呢。广外学区又不是太强，溢价部分有可能受影响。现在荣丰2008的溢价率在40%，又是公寓，一般不建议持有时间太长。
所以这还是考虑好是否来西城上学吧，如果确定要来那这就是无奈承担的风险，没办法。但到时候也未必是直接降价，参考日韩等国和台湾省的先例，都是出生率下降后学区房相对非学区房涨的慢点儿，逐步降低溢价率。国内的各种功能性房产也是这种先例，都是涨的慢而已，直接下跌的很少。
3、同地段内总价和房龄什么的都差不多，流动性没多大区别，一个层次，溢价率也基本一致。
4、在哪儿上学只能家长定，外人不好建议。我发一张统计表吧，去年的，西城的普高率是88%，石景山65%，所以到目前为止，西城能上高中的概率大一些。这个表是包含了提前分流的孩子的，也就是没参加中考的，所以相对准确。
但这也看孩子的天分和努力情况，石景山也有几所好高中，成绩很好，只是缺少金刚类的顶级校而已。如果目标不是985起步的，那只要天分不错和加强努力，在石景山也考的不差。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
