北京日报客户端 | 记者 张淑玲 陈圣禹 鹿艺佳 实习生 徐布恩
近日，北京遭遇140年来最大降雨。在暴雨集中的7月29日至8月1日，12345市民服务热线接听涉雨相关来电3.3万余件，其中，半数来电都是反映房屋漏雨问题。强降雨引发的住宅小区房屋漏雨诉求集中，本报近期也陆续接到市民反映，新小区刚入住便遭遇了严重水患;一些老楼想要大修，却因公维金没有达到“双三分之二”的门槛而无法申请……极端天气下，房屋漏雨维修尤为迫切，那么，业主应该了解哪些情况、明确哪些责任？又该如何申请维修？记者邀请相关领域专家为大家答疑解惑。
居民提问 1
【资料图】
新房漏雨谁来管？
近期多位家住顺义区国誉府小区的居民反映，交房还不到一年，家中已经多次漏雨，尤其是下跃和地库大范围倒灌、渗漏和积水，而且这次强降雨还导致小区路面塌陷。居民们不禁质疑：刚建成的新房，为何渗漏这么严重？
8月3日记者来到国誉府小区。李先生家在顶层，是复式结构，上下两层的阳台都有大面积洇湿的痕迹，有的墙壁上还挂着水珠。阳台上放着大大小小的水桶，桶里全是雨水。“从去年11月收房，到现在还不到一年，已经漏了4次。”
李先生回忆说，收房后的第一个冬天，家里就因下雪出现了洇湿，施工人员也前来维修过，但此后仍旧“小雨小漏，大雨大漏”，每次漏完施工人员依旧会来修补，但下次还是接着漏。在阳台一角，记者发现墙面和地板接缝处已经发霉。李先生无奈地说，这个地方长期潮湿，前段时间还长出了蘑菇。
李先生的邻居家也存在同样的情况，这次强降雨，家里大盆小盆全用来接水了。该业主告诉记者，这栋楼顶层一共6户，全部存在渗漏。家住一楼的张先生也为渗漏苦恼不已。张先生表示，一楼住户家包含下跃，7月31日，雨水从管道与墙壁连接处、天井与地面连接处等位置流进下跃。“最深的时候采光井里的积水有将近一米深，房间里的水能没过脚面。”
王先生家里更严重。“下跃吊顶后边是管线，发现管线接缝处渗漏后我就立即联系了物业，施工人员将接缝处打开一个小洞查看情况，没想到刚一打开，雨水就‘哗’地灌进家里。”王先生说，由于倒灌太严重，家里一下子就成了水塘，积水将近5厘米，新安的踢脚线、刚做的大衣柜全被泡了。
记者来到王先生家时，屋里还有尚未清扫的泥沙，墙面踢脚线处已有开裂迹象，漏点下方放着一个垃圾箱，里边盛满雨水。按照王先生的原本计划，安上灯具就能入住了，没想到一场大雨，把新家毁成这样。有居民告诉记者，之所以雨水倒灌进家中，很可能是因为污水管线与墙面接缝处防水没做好，加上部分雨水泵出现故障。
受到渗漏困扰的远不止这几位居民。记者在小区内走访时，多位居民带记者到自家查看渗漏情况，除大量顶层居民家中漏雨、一层住户家中出现渗漏和倒灌外，连中间楼层居民家的阳台也出现了渗漏问题。屋面渗漏、阳台渗漏、出墙管渗漏、楼道渗漏、天井渗漏、接线管渗漏等各类渗漏问题可谓五花八门，被居民吐槽“只有想不到的，没有不渗漏的”。
小区地库也出现了大范围渗漏。此外，小区里的道路还在这次大雨中塌陷了。李先生带记者来到居民楼门口，只见塌陷处是一米来深的狭长大坑，湿漉漉的泥土裹挟砖石裸露在深坑中，施工人员将这里围了起来，正在填平道路。“这里是进出居民楼的唯一通道，幸好塌陷时无人经过。”
回应
维修后将顺延质保期
顺义区住建委工作人员表示将督促开发商进行维修。8月5日，开发商与业主代表召开协商会，共同商讨解决办法。经过沟通，明确开发商将加快查找渗漏原因，制定维修方案，对漏雨积水、路面塌陷等进行维修和恢复，并尽快公示各项施工的启动和完成时间。同时，所有维修项目在监理报告公布后，质保期将按国家标准顺延，同样问题若再次出现，维修后将重新计算质保期。
专家分析
若是房屋质量问题，质保期后开发商不能免责
近年来，渗漏不仅困扰老旧小区住户，也让不少新小区业主感到头疼。新房入住，家中就出现漏雨积水，开发商是否有责任修复？质保期内出现渗漏且始终没有修好，质保期是否应该顺延？小区出现大范围渗漏怎么办？对业主家造成破坏和财产损失，开发商是否应当赔偿？这些问题成为新小区业主最为关注的焦点。
北京瀛和律师事务所律师刘尚蓝分析认为，当新小区业主家中出现渗漏时，应首先判断渗漏的具体原因。如果是在质保期内发生的属于质保范围的问题，房地产开发企业应当履行质保义务，并对造成的损失承担赔偿责任。开发商拒不赔偿时，业主有权采取向有关行政主管部门投诉、提起民事诉讼、仲裁等合法手段维护权益。但如果非房屋自身质量问题导致，例如业主的不当装修行为等，此时房屋漏水的责任便不可归责于开发商。
刘尚蓝建议，在质保期内业主如果发现房屋存在质量问题，应及时向开发商反映有关情况。如开发商多次维修后，房屋同一部位或基于同一情形后续仍多次出现渗漏的，业主可以保存如报修记录、专业维修人员对漏水原因的认定结果、维修人员上门维修的视频等相关证据，要求开发商继续承担维修责任。
“若质保期内开发商未能彻底解决房屋质量造成的漏雨问题，即便过了质保期，开发商的质保责任依然不能免除，仍有义务继续为业主解决房屋漏水问题。”
“如果多户业主家出现渗漏问题，一方面考虑是否为主体结构质量不合格，另一方面也不排除是小区上下水主管道或其他共用部分、共用设施设备出现问题所致。”刘尚蓝说，根据《商品房销售管理办法》规定，商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。“如果是第二方面的情况，且发生在质保期内，则可以要求开发商承担维保责任；如果质保期已过，可以报请物业公司对房屋漏水问题进行查看。在物业公司维保范围内的，由物业公司予以解决；超出物业公司维修范围的，可以根据住宅专项维修资金的使用流程，利用专项维修资金进行维修。”
居民提问 2
老房维修怎么用公维金？
新房漏雨拥有“五年保修期”，对于绝大多数已经过了质保期的老楼，其漏雨维修难，又该如何破解？
张先生家住丰台区久敬佳园一栋高层住宅楼的中间楼层，其家中南侧窗户、北侧厨房外墙渗漏已有多年，“越漏越严重，半个房顶都快发霉了。”张先生说。
近年来，张先生同邻居们一直向小区物业公司、业委会申请，希望能动用公维金为其修复漏水，但物业公司表示“修不了”。“修不了”的原因，一是之前的物业公司因属于“临时物业”，没有申请公维金的资格。虽然后来小区换了新物业公司，但是，张先生家的漏雨仍未得到维修，“特别是我家南窗漏水，说是不属于公共区域，不能使用公维金。”
为修窗户，张先生曾找到七八家维修公司来看现场，“都说是外墙渗水，即使换了新窗户，也会照样漏。”此后，张先生又找了几位专修防水的师傅，师傅说雨水随处流，必须试着找漏点，“修一次2000元，就负责当年不漏。如要求保修5年，费用得5000元。”张先生发愁，“假如我今年掏钱修了，有可能来年后年还得掏钱修。很多邻居家情况和我一样。大家都很愁，都盼着能用公维金一次性修好。”
为修大规模漏雨，张先生同邻居们一直在呼吁，并反复签字，“自己都感觉上蹿下跳地跑。”去年10月，公维金申请最终以“应急事项”走完了所有流程，房管部门也完成了审批，“走‘应急事项’申请公维金维修，是因有居民不同意，未通过‘双三分之二’投票。当时也只是完成了部分顶楼的漏雨维修，并没有对外墙进行维修，因此很多业主家漏雨问题至今没得到解决。”
进展
200余户业主申报漏雨维修
记者了解到，至8月6日，久敬佳园已有264户业主向物业公司申报家中漏雨，该次申报工作将于8月10日截止。“目前还不确定是否会动用公维金，统计结束后，我们会将相关情况上报业委会、社区等，并就能否动用公维金进行讨论，看是否能通过投票比例。”该小区物业相关负责人告诉记者，此次申报漏雨的情况基本是厨房、窗台、小卧室及飘窗处漏雨。采访期间，记者曾多次联系该小区业委会负责人，但一直未能取得联系。
专家分析
单栋楼漏雨申请公维金，无须全小区业主投票
像张先生一样，记者了解到，不少业主针对老旧房屋漏雨维修问题，存在诸如小区业主“双三分之二”投票为何难通过，窗户是否属于公共区域，若申请不到公维金是否物业有责任进行维修，以及是否能使用公共收益进行维修等疑问。记者就老旧房屋漏雨维修等问题，采访了北京美泰律师事务所律师张艳玲。
张艳玲认为，依据《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：(一)屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；(二)楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿……住宅专项维修资金应专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。老旧房屋维修，可以申请使用公维金。
对于“共用部位”的理解，是根据法律、法规和房屋买卖合同相关规定，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。顶楼层和外墙都属于共用部位，顶层漏水、外墙渗水，都可以使用专项维修资金。“外墙是建筑物的外立面，窗户不是外立面，属于业主使用部分，不是共用部位。窗户漏雨业主可更换窗户。但若窗框与墙体相接处漏雨，雨水只是通过窗户渗漏，应属于共用部位，可申请公维金。”张艳玲表示，若对此出现争议，业主可向房屋安全部门申请鉴定。外墙渗水，若不能被认定为“紧急事项”，可以走公维金正常程序申请。
有关业主投票范围的认定，张艳玲说，应是住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用方案。专属一个单元业主的共用部位的维修改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；商品住宅之间共用部位的维修费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。“比如，只是一栋住宅楼漏雨，并不必须由全小区的业主投票同意，才能使用公维金。具体要看共用部位所在楼栋。”
8月初，北京市住房和城乡建设委会同市住房资金管理中心紧急下发《关于进一步推进房屋漏雨应急情况下住宅专项维修资金使用工作的通知》，明确先施工抢险、再公示并拨付资金的程序。这一新规优化完善了房屋漏雨应急情况下使用住宅专项维修资金的流程，进一步提升了资金使用效率。
如果窗户漏雨无法申请到公维金进行维修，是否应由物业或是物业使用小区公共收益来进行维修？对此，张艳玲认为，具体应看物业服务合同中的相关条款，“如果合同规定，物业负责小区业主住宅共用部位、共用设施设备的维护管理，而业主家窗户或内墙，属于业主专有部位，那么按照合同执行。另外，公共收益属于全体业主，若想使用该笔费用，也需经过小区业主公约，或是业主投票决定。”
居民还有这些疑问
1、房屋漏雨如何应急维修？
北京市住建委及住房资金管理中心：8月2日北京市住建委和北京市住房资金管理中心发布《关于进一步推进房屋漏雨应急情况下住宅专项维修资金使用工作的通知》。
根据《通知》，当住宅小区发生房屋漏雨情况，并且超出物业维修范围时，小区业委会（物管会）、物业服务人应首先及时向属地居（村）民委员会报告。属地居（村）民委员会召集业委会（物管会）、物业服务人及相关业主等共同到现场进行实地查看，明确维修改造方式和范围，并召开现场会议确认。
在各方确认维修改造方式和范围后，业委会（物管会）或物业服务人就可以委托施工单位对房屋漏雨涉及部位进行维修改造。
待竣工验收通过后，再由有关主体委托造价咨询单位对工程造价情况进行结算审核，并公示相关材料，让业主充分知晓。
接下来，业委会（物管会）或物业服务人向各区住建委（房管局）提出维修资金使用申请，并提交应急维修资金申请表等相关材料。
最后，经审核备案，有关部门会将住宅专项维修资金划转到施工单位银行账户中。
2、哪些情况可用公维金？
北京市住建委：有9个方面的住宅共用部位维修可以申请专项维修资金，包括屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；地下室出现渗漏、积水的；楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；外墙及电梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染等。
3、引发邻里纠纷怎么办？
北京西城法院：因暴雨引发的相邻关系纠纷，主要包括两大类，一是因一方修缮房屋，在相邻权人间本就存在矛盾，遇暴雨后相关矛盾激化；二是因排水不当叠加暴雨因素，导致他人房屋及屋内物品等财产受损。
私搭乱建、占用公共空间等行为不可取，房屋所有权人、用益物权人、承租人等在修缮房屋时应考虑周全，避免给相邻权人造成不便引发纠纷。对于因装修公司偷工减料造成的房屋漏水，应由装修公司按照合同承担相应违约责任，没有合同约定的建议按照实际损失由双方协商解决，协商未果的可诉至法院维权解决。
4、新房漏雨保险如何保障？
北京市住建委等：从2019年起，北京市住宅工程质量潜在缺陷保险制度实施，今后新建、改建、扩建的商品住房、政策性住房项目建设单位在办理施工许可手续前要投保缺陷保险。据了解，该款保险基本承保范围为地基基础和主体结构工程、保温和防水工程，其中保温和防水工程保险期限为5年。
业主在缺陷保险的保险期间内或期间届满后交房且业主在交房之日起6个月内发现工程存在保险范围内的质量缺陷的，可以向保险公司提出索赔申请。保险公司应在规定时限内派人员现场勘察、核定并及时履行维修或赔偿义务。
