北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
【资料图】
Q:
我们的情况，家有二孩，老大今年9月份上二年级，在东城租房子（上的单位共建的学校），老二今年2岁，但是老二户口很难落在东城了。我家现在有2套房子，一套在天通苑小两居，还有贷款100万左右，目前出租，差不多覆盖贷款；一套在朝阳东坝（还有20万左右贷款），我们都是周末带孩子回朝阳住。
有以下几点需要咨询您：天通苑2000建的房子，板楼，全明格局，74的小两居，但是不足是在顶层六层。其实我们买回来也几乎没怎么涨，因为天通苑的小区并不是太好，我总担心下跌，我期望后续能保值，所以想换到海淀或者朝阳能保值的小区。
但是我们的情况是，如果卖掉天通苑的房子，我们是二套，除了贷款，几乎不能增加资金，您建议换吗？是不是没有增加资金量的情况下，换的意义不大呢？我主要担心的点是天通苑房子后续下行厉害（今年年初感觉天通苑我们同户型的小两居能到390万左右，但是现在好像挂的价钱又降了），不如海淀如西二旗、清河，或者朝阳抗跌。还是说我们继续持有，继续还贷款6-7年，这期间攒些钱，到时候把贷款还完了。
A：
1、不增加预算的置换意义不大。税费就4%呢，约等于3年的租金。所以常规建议是增加30%左右的预算才合适，算是能覆盖成本。这比例怎么算出来的我也忘了，反正就是这么个模型。
2、天通苑的小户型不会吃亏，从2007年之后到现在没落后大盘，以后大概率也不会，只是不太可能占便宜而已。这本来就是刚需板块，小户型都还不错。至于房价下降我觉得正常，这20多年里我看的太多了，崩盘就三次，其他较大幅度的下跌还有五次呢。涨涨跌跌才是正常现象呢，全世界没有只涨不跌的市场。
肯定是不如西二旗清河与望京新北苑这种板块，但这预算不够啊，换过去也买不到什么太好的，意义不是很大。
3、总之我觉得没必要纠结，天通苑的小户型肯定不吃亏，只是和强势板块相比不占优势而已。可所有投资市场都是有门槛的，达不到的话没什么意思，未必赚的回税费成本。
仅供参考。
二
Q:
我目前工作在望京，想在15号线的延线（孙河、国展、花梨坎、后沙峪、南法信）购入房产，从增值保值的角度，不知您有没有推荐的小区。预算500以内。还有今年适合购入吗，还是等到明年购入时机会更好？
A：
1、预算500万之内，那如果图个稳妥就买国展的，都是老房，肯定是跟随大盘涨跌没风险，但也占不到任何便宜，流动性也偏弱。如果是我就以后沙峪为主了，能买到房龄新流动性更好的，也谈不上什么风险，只要是板楼小区都大多也不落后大盘。具体房源问当地中介吧，国兴城和祥云都有这预算之内的。
2、南法信和孙河就看自己的喜好了，可选的不多。
3、等明年，那不着急就等等呗。但最好观察今年的行情，毕竟还是救市期间，这些日子又几千亿的信贷砸下来了，不知道还有什么政策等着出台呢。如果观察到大盘成交量上涨就得注意，价格上涨后就看自己的速度了。
另外也最好做个定时定量的计划，等到什么时候，等到什么价格？再做个预案，到时候没降怎么办，跌了敢不敢买，涨了敢不敢追？
仅供参考。
三
Q:
现在清河上林溪有套房子，孩子老大三年级在海淀实验二小上学，老二小班，想把上林溪房子卖掉买一个上地东里的学区。
1、老二25年上小学是否能成功上那里的小学？中介说东里的房子目前上地实验调剂比例不大。
2、老大考虑是小升初，初中是不是能在上地学区派位，因为清河学区中学实在不咋滴。就想跟您咨询，这种操作法老大是不是能在上地学区派位，是不是受买房早晚影响？
A：
1、入学政策我可不敢预测。只能说2025年的入学人数比这几年有明显下降，理论上对口入学的概率比较大。中介说的没什么错，上地学区的调剂比例都不算大，这也是学区房受追捧的因素之一。
2、老大先问问小学有没有学位是否接收转学呗，不行的话再说小升初。小升初也是先追求点招吧，派位是最后没辙的选项。而且就算派进不错的学校也得分班，意义不是很大。这跟买房早晚没什么关系了，反正也回不去1911了，之后的都有多校的可能，大家都公平。
3、总之只能说2025年对口的概率大，老大先问小学能否转，然后考虑点招，最后再说派位吧。
仅供参考。
四
Q:
本人是被调侃的女博士，婚姻困难户，所以想独自买房存身。我看了您写的回复了，知道那些办公多的老公寓性价比高，那对于我这种情况是不是更合适啊？也就是不追求升值，对居住的性价比要求更高的。
A：
1、我没调侃过博士，无论男女的都只会佩服和羡慕。婚姻这事儿别给自己轻易定性，规避自证预言，也最好避免“冒充者综合征”，还是积极争取为好。
2、办公多的老公寓，从居住的性价比来说当然是高了，办公的越多性价比越高。因为随着办公的占比增加，房价就越接近于写字楼，升值也随之减少，居住的性价比就高了。
3、我觉得既然是自住，那别太追求这种性价比了，也就是别找办公太多的，要不然住着未必舒服。
我住过这种公寓，白天晚上的都有点儿别扭。白天是上班的多，自己穿的太休闲的话似乎不合适，挺扎眼的。可出门扔垃圾买个菜的又犯不上穿的太正式，怎么都不舒服。晚上是太安静，从外边看黑乎乎的，楼里面也空荡荡，人气不足。
所以还是选择办公别太多的吧，生活气息相对多的。这样如果将来清理了办公的，对小区的升值或许还有好处了，至少是没利空。
4、总之考虑好，虽然说不追求升值，那也别找办公占比太高的，否则两边都不占优。
仅供参考。
五
Q:
我准备给儿子在北京买房，750万以下的两居室，不接受老房，目前看了亦庄的几个小区，只是中介说这里都有学区溢价，请问合适吗？
A：
1、这中介挺有意思的，说学区挺好就得了，没事儿聊溢价干嘛，没必要。
2、如果在亦庄工作就买呗，没什么不合适的。首先是几乎躲不开，只要是亦庄学区那就都已经有溢价了。另外也没必要纠结，亦庄的溢价率不算高，比东西海低的多。虽然说学区质量目前还不是太高，但发展很快，预期会更好。所以就算现在有点儿溢价也无所谓，只要成绩不下落就没什么风险，利好的可能性更大。
3、如果实在不愿意承担溢价那就买河西北部的，现在还没划入亦庄学区，也就没有溢价。而且有可能过几年被划入亦庄学区，那就算单独利好了，不划入的话也不吃亏。这预算没问题，两居室小三居的都能买到。
仅供参考。
六
Q:
请问机场新区的房子能投资吗？现在买的话算提前布局吧，以后如果配套发展起来了就能跑赢大盘了。
A：
1、机场新区在哪儿啊？顺义还是大兴的？我好像都没听过这名字。甭管在哪儿了，拿你这问题当个典型说两句吧。
2、所谓提前投资郊区新区的大多数都是误区，幻想以后如果发展起来了就能升值快，肯定能超过现有配套全的板块。
这不仅是误区，而且是侮辱了我们开发商和土地方的智商。请不要把我们幻想的太傻和太善良吧，你都能想到升值好，难道我们就想不到吗？甭说升值好了，就算是不好我们都能忽悠出花儿来，凭什么把发财的机会留给你啊？
3、简单说吧，规划是土地方做的，价格也是人家定的，那定价依据是什么？就是配套完成之后的价值呗。也就是说，现有规划中配套建好后的价值，已经透支在卖给你的价格之中了，不可能让买房人占到便宜。而投资人买的都是预期，土地方和我们开发商也就利用了这一点。
如果要想让新区的升值超过大盘，那就得超出现有规划的价值。或是增加了新兴产业，或是提前完成配套，至少是扩大规模。没有超额的投入，凭什么有超值的利润？而如果是按期完成规划就是拉平，减少配套或建设的慢那还就跑输了呢，因为没完成预期。
4、总之就是这情况，现在的北京不像十多年前了，那会儿所有人都是懵懂的，各种规划也随时调整。而且最主要的是各个新区离市区都不远，相对好发展。而现在的新区不仅多，还都距离不近，很难发展。想这所谓机场新区估计是大兴的，那就想想吧，连离市区更近的首都机场30多年来都没做到的事儿，新机场凭什么能做到？
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
