对房价的走势,有一个普遍的观点:北上广深的房价将是最为坚挺的区域,就算全国其他城市房价跌了,北上广深的房价也不会跌。


(资料图片仅供参考)

可现在,这个观点正在被推翻。北京二手房价格开始失控。

在4月份,北京二手房成交量大跌8000套。进入5月份后,北京的二手房更加地难卖了,预计5月二手房成交量不超过1万套。在和平里片区,曾经一个月能卖60-70套,可现在10套都卖不出去。有业主狠心降价90万,可还是卖不动。

在北京,仅链家这一家中介公司后台在售的二手房源就超过了12万套,创造历史新高。卖房的人比买房的人还要多,这就注定了二手房的价格难以坚挺。不只是北京的二手房挂牌量飙升,深圳、上海、广州、杭州的二手房挂牌量也在飙升。

4月份,深圳二手房挂牌量突破5.2万套,上海二手房挂牌量突破20万套,广州二手房挂牌量破14万辆,杭州也突破了20万套。其中,杭州受阿里裁员影响,房价又一次暴跌,250万的房子只能卖200万,390万的房子实际成交就320万,降价50万以上成为新常态。还有比较极端的,600多万的房价直接腰斩,卖300多万。

除了这些超一线城市外,重庆二手房挂牌量突破17万套,厦门、成都、南京、武汉、郑州等城市,二手房均出现了量价齐跌的现象。因新房价格受备案价所限制,二手房在价格上灵活度很大,更能精准地反映当下的房市。

深圳就有一个楼盘,因降价60万被勒令终止,禁止降价。昆山也有一个楼盘因打7折被罚,理由都是扰乱市场秩序。可是,降价已经是房企所能采取的最后办法了。不降价,房子根本卖不出去。相反,降价策略是非常有效的。在深圳,因楼盘直降60万现金,就引起了购房者蜂拥排队。从这就能看出,不是消费者不想购房,实在是价格限制了购买力。

中国人对房子的需求是客观存在的,不是年轻人不想买房,而是买不起。深圳是广东GDP第一大市,昆山也是江苏GDP排名第一的县级市,人均GDP超过22万,位列全国第一。可深圳、昆山的房子都卖不动了。

北京还可以说,因为户口限制,不许外地人买房。可是深圳只要满5年社保就可以买房了,还可以走人才落户渠道。在深圳,五年社保限制根本就不算事儿。一般人五年内攒不起深圳一套房的首付,正常人都要在深圳工作5年以上,才能付得起首付。

当北京、深圳的房市购买力都不够时,房价的下跌就是必然的了。北上广深的房价远没有外界想象得乐观,同样出现了两极化。这种两极化不是简单地按地段区分,不是中心区房价就坚挺,而越边缘的区域就越降价。这是错的。

队长有一个朋友,住在珠江新城太古汇附近,房子市值800多万,可实际成交价只有600多万,差价超过200万。地段够好了吧?可为什么还是卖不上价格呢?

这跟广州的城市规划有关。珠江新城是广州集全市之力打造的中央商业区,高楼大厦林立,房价直破10万/平米。可是,广州又不只有珠江新城一个商务区,黄埔有临港新区、番禺有万博中心、海珠有琶洲、南沙有明珠湾CBD。珠江新城并不是唯一的中央商务区,对比新建成的海珠琶洲,番禺万博,珠江新城早就已经饱和了。

真正推动房价上涨的区域是海珠琶洲和番禺万博,而珠江新城的住宅楼反而陷入了有价无市的尴尬境地。挂牌价,各大业主都往高的挂,可实际成交价根本就提不上去。

也就是说,超一线城市的房价不再是完全跟着地段走,而是跟着城市的发展规划走。在没有琶洲、没有万博中心、没有临港新区的时候,珠江新城就是绝对的超级市中心。可有了琶洲、万博、临港,珠江新城除了高地租外,高房价就很难支撑了。

这不只是广州一个城市的单一现象,而是许多大城市的共同特征。功能分区,产业分区,直接造成的就是房价的走向分歧。当北上广州的二手房挂牌量激增后,不仅不会促进销量,反而会让更多的人持币观望,核心原因就在于新房与二手房的大幅落差,让等等党成为主流。

在队长看来,在这种越来越大的价格落差面前,新房限价已经没有意义。它除了维持房价的表面虚高外,带动不了房地产市场,也解决不了普通人的住房需求。

当北京的二手房都陷入大规模降价的时候,房市本身就已经进入到了一个进退两难的局面了。想买的买不起,想卖的卖不掉。

在队长看来,有条件地解除限价,在一部分城市允许房企降价销售,是打破僵局的重要一步。

这个世界上本来就没有包赚钱的生意,房价不应该由成本决定,而应该由市场决定。

房子降价,天不会塌下来。

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