北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
(相关资料图)
Q:
我家第一套房子是自住型商品房，在顺义，还有3年吧能卖。我和爱人一个西二环一个南二环上班，六七年了一直租房子。孩子今年上学大概率也是跟着我们两个单位附近，因此不考虑学区。现在手里能凑够子弹430-450的样子，想直接买个自己能住的，因为想买大一点的。
目前看中的草桥欣园三区的99年公房以及近一点的2004年首座绿洲能够上，但是这两很多人貌似都不推荐。一是不推荐丰台，二是草桥已经涨起来我选公房也挺老的！首座绿洲不知道是不是附近医院的原因说病人多，不保值！目前我都不奢望升值，我想咨询一下这两个哪一个更保值，或者有没有更好点的小区推荐！
A：
1、草桥算不错的板块了，在丰台算中上，在北京也算中等，说不推荐的都是因为刻板印象，站着说话不腰疼。这就看自己信不信吧，我只能说从价格走势来说大多数小区不落后，超出的也不少呢。
2、首座绿洲跟医院的关系不大，博爱医院是康复为主的，不是绝症和传染病，没那么大的影响力。主要是这种老塔楼不受追捧了，商品价格是供需关系决定的，感兴趣的人少，所以略输大盘。
欣园三区还行，普通的公房小区，氛围也不错。居住看自己的喜好，保值来说不落后，板块和小区都挺好的，我建议是选这里。但涨起来了能怎样啊？这就看自己的判断了。
3、其他就在附近看呗，以房龄相对新的板楼小区为主。预算到底是多少啊？二套资格能买到600多的，北京中位数的标准，不难选，让当地中介匹配房源吧。
仅供参考。
二
Q:
非京户，外地有房子，在京贷款购买房子属于二套，社保7年，无工作居住证。娃一岁，生活工作都是东四环附近。需求：手上有200个，想入手300左右的老破小，附近有幼儿园和小学就可以。想着娃上完小学就回老家上学，到时候能出租出去，不再置换。目前看的小区：红庙北里、延静里中街、八里庄西里、十里堡北里。
咨询您的问题：1、想问下这几个小区值得入手吗，后期流动性怎么样，未来卖的话会不会贬值下降砸手里。2、或者买哪个板块更合适。
A：
1、老房的保值都差不多，只要没硬伤就是跟随大盘涨跌，不吃亏不占便宜。劣势是行情期间传导的排序靠后，得等房龄新品质高的涨完了才被轮到。流动性看房龄了，只要不影响贷款就都还行，毕竟总价不太高。不过也好不到哪儿去，不少想贷款的也就不考虑这总价低的了，贷不出多少来。
2、没有单独贬值的可能，这些老房从基础价值来说有的都归零了，也就是本身分文不值，价格中体现的基本都是地段儿的价值。所以只要是板块配套的价值不降低，那这些房子就不会自己贬值，贬无可贬。这就跟人似的，年轻人有可能找不到工作或者被降薪，但退休老头反倒没风险，凭什么降人家的退休金啊？
3、这谈不上什么板块了，都是成熟地段儿，就看哪儿有价格合适的吧。注意规避带硬伤的就行，其他的没什么特殊的。
仅供参考。
三
Q:
我和爱人在北京事业单位工作，北京户口收入稳定，年龄四十五岁。我们家庭现在名下两套房，我爱人名下是板厂南里50平的小两居，还有130万房贷。本人名下通州一套次新小三居，剩余较多房贷。
目前考虑：
第一，关于置换时间：孩子上小学四年级，如果现在把板厂南里置换到朝阳的话，担心孩子只有学籍没有户籍，影响到孩子小升初。但现在国家有税收优惠，感觉还是置换的比较好的时机，所以犹豫是现在置换还是等孩子上初中再换。
第二，关于贷款问题：因为我名下有较多贷款，如果置换的话，想单独以我爱人的名义贷款，希望尽量多贷些款，不知道这个应该怎么操作？目前家庭积蓄80万，两三年之后差不多能有130万左右。
第三，关于置换后的小区：以纯投资为目的，板厂南里目前市值600万左右，置换后想购置总价750万的房子，请教章哥购买哪些小区合适？
A：
1、到目前为止东城只要有学籍就行，没有户籍和房籍都不影响小升初。是否置换，学区房过了入学高峰期也未必直接降价。参考韩国和台湾省的先例都是相对于非学区房涨的慢点儿而已，东北一些人口净流出城市也是如此，鹤岗为典型，好几年才逐步降低溢价率。参照其他功能性房产也这样儿，比如写字楼和商务公寓等等，所以没必要太着急。但如果是我会在高峰期过去之前换掉的，没必要承担高溢价的风险。
2、贷款是以家庭为单位申请的，只不过是以谁做贷款人的区别，但不会增加额度。如果用商贷的话就是最高187万，到目前还没放开。用其他贷款有可能最高到70%，但这属于违规，有一定的风险。具体操作随便找个机构问问就行，各银行都有不同的产品。
3、750，那就先看朝阳北部吧，这价位在亚运村望京新北苑等板块不算高，流动性更好。没合适的再看东部朝青四惠，属于中等的总价，流动性也挺好。这不用说具体的小区，有的是，找当地中介就行，好选。
仅供参考。
四
Q:
我们孩子在东城区上二年级，目前和姥姥住在一起。出于过几年孩子大了上初中想分开住的目的，我们想卖掉常营的一套小两居，加上手里的存款，大概一共600多万的预算，在东城姥姥家附近再买个小两居。但是几次看房下来觉得东城能够得上的基本也就是老破小的顶层。看到新闻里都说过几年孩子入学人数断崖下跌，我们这种其实不需要学区房，也没有强烈愿望在近几年分开住的情况，是不是不太合适现在在东城花大几百万买房？
还有一个问题，是我们觉得常营的房子一直房价就没怎么涨，如果不换到东城也想置换一套更能保值增值、居住条件好一些的小区。我看了您之前解答过石景山远洋山水和京汉旭城的房子保值不错。我们之前也看过远洋山水，虽然对口的景山学校目前不好进，但后面孩子少了可能有学区房的加持是不是保值增值会更好一点？或者出于投资和宜居的考虑还有什么小区推荐吗？不要太远太偏就行。
A：
1、不需要学区房，那就看自己是否愿意承担溢价了，基本都30%，有可能更高点儿。这就看自己的喜好了，房子是用来住的，自己觉得舒服就好。
2、常营大多数商品房的升值都没落后，跟学区房相差的就是溢价部分。换到东城就是赌一把呗，相当于炒学区房。不过考虑好，专业的炒房客可基本都撤了，这会儿最高峰的时候往里冲，风险有点儿大。
3、景远和京源的学区房，也不太好再涨溢价，既然好入学了谁愿意还多掏钱啊？清北985如果是个孩子就让进，那还有人鸡娃吗？资源越少才越抢呢，东西多了就不值钱了。
而且这俩学校的成绩是在石景山算最强，到了东西海算中上，而海淀丰台和朝阳同级别的学校的也没多高溢价，所以石景山的不是太好涨上去。寄希望于成绩提升了，成绩越好，学区房的价值才越高。不是太容易吧，丰台溢价高的是因为十二中，朝阳的则是朝外80这种级别的，都强不少呢。
4、我不好推荐，学区房的这种就是赌，还是自己决定吧。我只是列出这些情况。
仅供参考。
五
Q:
现在纠结2个学校：汇文南校区vs育才中学：
1、东城区永外片区，李村北里，一师附小，为了初中上汇文南校区。
2、西城区大椿天，虎坊路小区，育才学校，九年一贯。
目的：
1、要学区：都是为了上好的初中，然后上好高中，为了能上好大学。
2、自住：预算550万，户型小两居，满足三口之家自住，至少住18年，孩子2028年上小学。
顾虑：
1、东城，一师附小，周边都是天坛府小区，户数多，承诺都能去一师附小，怕是抢占了学区资源，等到2028年不一定能上一师附小了，只能上景泰，对口的初中不好了。但是房龄新，83年。
2、西城，育才，周边都是老破小，育才也学位充足，但听说学校的学风不好，怕影响到小孩，初中九年一贯，不好不坏。但是房子老，50年代的。
A：
1、承诺去一师附小，东城谁敢承诺啊，他爸是李刚吗，到时候哪儿找他们去啊？1983年的还房龄新，看来这是对房龄有误解啊。一般是90年代之后的算不太老，2000年后的才在东西城算比较新。80年代的基本都贷款受限了，流动性受影响，赌原址重建的才合适。但真要是一住18年倒也无所谓了，到时候就都老了，或许真能等到重建呢，那就算赢了。
2、西城育才的楼房院儿，小区号称是用天安门广场剩余材料盖的，质量好。但这就没的赌了，之前赌拆迁的都输惨了，改成保护社区了，没拆迁也不会翻建，只能是维护。
3、这就买东城的呗，好歹有个希望。但考虑好，永外的溢价可高，这两年最高的时候。另外这学区整体的质量普通，只能寄希望于提升。还有就是南城房子的保值相对普通，南三北五也包括永外板块。考虑好再买。
仅供参考。
六
Q:
我和老婆刚结婚，还没有孩子，现金400W，另外有两套加起来800W左右的房子可以卖（其中一套正在住）。我和爱人都不是首套了，我在金融街附近工作，我爱人在丰台大红门，我们计划购买西城区的学区房。
1、请问这种情况下，我们有没有必要现在就买西城区的学区房。
2、请问如果我们就用现金＋贷款购买西城的学区房，不住，就是用来孩子上学用的，买哪里的比较好？
3、如果我们把房子都卖了再换西城学区的话，在哪里买比较好？
A：
1、既然还没孩子，一般不建议太早准备学区房。这两年是入学最高峰期，溢价正高的时候。过两年就进入低谷期了，有可能会影响到溢价部分。但这看自己吧，真愿意提前准备也无所谓，省的到时候再置换了。
2、现金+二套资格，买500多万的，那就是占坑儿房呗，也不适合家庭居住。德胜跟金融街是不好买到的，看看月坛吧，虽然溢价高但毕竟学区好，或许受影响能小点儿。但考虑好，总价越低的越受家长们追捧，溢价也就越高，但租金也就越低了，风险也相对大。
3、都卖了换学区房，孤注一掷啊，自住吗？1200买金德月都行，也看月坛呗，溢价相对倒低点儿了。以三里河那几个区为主吧，发改委的宿舍区就挺好，能买到70平的一居室。房龄相对新，有的还不到20年呢。
4、我建议还是再想想吧，溢价率至少30%，高了40%，1200万的话相当于有300多万闲置，至少要等七八年后才用得上，就算溢价不受影响也不太划算，租金损失都好几十万。考虑好再买吧。
仅供参考。
七
Q:
北苑&立水桥和西坝河&光熙门如何取舍。首套首贷，预算650w左右。孩子学区在地坛附近（姥姥家），所以考虑到未来的孩子接送，目前选定在这两个区域。但是目前纠结不知道买哪里合适。
北苑的话，可以买房子大一点的大两居，感觉生活上能舒服些，但是离市区距离远。选西坝河的话，离市区更近，但是西坝河目前溢价很多，感觉现在去买的话就是高价接盘的冤大头。且西坝河都是老公房，未来能不能升值我也不清楚。夫妻俩未来上班地点，分别在国贸和未来科学城。
A：
1、西坝河的溢价很多，不是太多吧，我没算，应该也就15%。肯定低于东西海，也低于芍药居的。未来就看教育政策了，孩子是肯定减少的，如果政策鼓励的话才能保住溢价部分。
单独指望小区升值是不可能了，相当于退休老头儿，就是拿个跟随经济上涨的退休金，不可能走出独立行情。老房都这样儿，基础房价部分不吃亏不占便宜。
2、北苑选小区好的呗，比如筑华年，这在北苑算保值不错的，小区相对宜居。还有望春园也不错，户型好的至少不落后，比其他几个园强。山水蓝维也还行，虽然是安置房改的但维护的不错，到目前为止还不错。
3、既然没有上学需求就以北苑为主吧，没有溢价就居住的性价比更高。
仅供参考。
八
Q:
北京的中介费是不是该管管了，一套500万的刚需房，链家竟然收2.7，躺着不动就赚13万多啊，砍了半天也就是抹个零头，这是不是也太贵了？买房人本来就压力很大，首付月供都压的喘不过气来，这笔钱是不是应该降一降？
A：
1、这问我是什么意思啊？我既不是中介，也管不了这事儿，能怎么着啊？觉得贵就换家中介呗，小中介便宜，几万块钱就行。
这就跟去商场买东西一样，有的大店货品多服务好，自然利润就高。有的货品少，导购的经验也少，薄利多销的赚个辛苦钱儿。这就看自己的能力和需求吧，非得让卧铺和硬座一个价儿没意思，也不可能的事儿。
2、我没什么说的，降不降的也管不了。贵的东西多了，不行就抵制呗，不过我都抵制LV什么的40多年了，效果不大，他们丫死活不降。就这样儿吧。
3、多说一句，中介是不是躺着赚钱的其实谁心里都明白，真要是能躺赢的话就都去抢着干了。结果到现在还没送外卖的热门呢，有可能哪行儿赚钱都不容易吧，但都看着别人赚钱容易。
其实躺着都能收钱的是税务局和银行，但你有胆量去怎样吗？互相理解吧，都知道刚需压力大，所以只好拿中介吐槽撒耙子，没人敢去骂土地太贵。最真正躺着的是特殊行业，一个塑料袋儿加上服务就几百几千，但一个个的都乐意掏钱着呢，宁可喘着粗气都去送钱。建议还是吐槽她们吧，既能省钱还能省体力，连饭都省了。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
