北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
(资料图片仅供参考)
一
Q:
我目前手里有600万现金，刚毕业没多久，首房首贷，在阜成门附近上班，女朋友在国贸上班但不要求每天通勤。贷款希望控制在300以内，不然月供压力大，请问考虑自住+保值的房子选哪里？新房考虑新宫和西红门东，二手考虑国美第一城、朝阳雅筑这些，感觉新房可选范围不多。
A：
1、新房我不熟，好多年不卖房了也就没关注，这咨询电商和中介们吧，他们都代理各个项目，更熟悉。不过提醒一下，新房如果注重保值的话首先看地段儿，尽量避开两区交界。市区无所谓，三区交界都没关系，反正都是成熟板块了。新区则有赌的成分，很难说哪个区能发扬精神，为他人做嫁衣裳的事儿不太多。
2、既然有900万的预算了，那都没必要考虑国美这种了，旁边的几个品质更高的小区不香吗？估计这是考虑大面积吧？所以才考虑国美和朝阳雅筑这种。
国美是属于典型的自住+保值的，本身品质一般，从一开始的定位就是低价小区，否则黄光裕也说不出像卖电器一样卖房子。这些年升值不弱，至少是没落后，但这主要是板块的原因，本身的优势就是规模大，其他不算多强。
朝阳雅筑是经适房，保障房性质的，就更是自住为主了。当然年头儿长了也没劣势，就是不太可能占优势而已。所以也是因为板块挺好，自身不算多强。
3、总之就这情况吧，我要建议是在朝青附近看看其他的，不少呢。另外这么高的预算，如果买在普通小区肯定面积大，但出手时流动性弱点儿。
仅供参考。
二
Q:
刚需买房，海淀温泉镇附近上班，新房看了门头沟的京能西山印共有产权89平和昌平的国誉燕园的78平。门头沟29500昌平39000，两者首付差不多都是100万。还看了昌平阳坊镇的碧春园的二手房，这个首付130万。买新房手里能剩点钱，买二手房立马能入住，这个价格和位置只求能保值，或者将来别亏太狠就行～
A：
1、别亏太狠，多少比例算狠啊？一般也没这么想的，这么多钱谁亏了心里不别扭啊。甭说亏了，就是比别人的涨的少都不舒服。跟我们家的家训似的，出门捡不着东西就算丢。
2、共产房是非常典型的自住为主，或者是纯自住，没什么投资性，在保障房里也是排名最后的。主要就是政策限制，将来出手的时候也得卖给有资格的家庭，还得是经过政府核准的价格。那假定这是个二手共产房吧，五年前的房，你觉得自己会出多少钱来接盘？
3、新房我不熟，都没去过这地方。不过提醒一下，房产的价值由地段儿决定，地段儿的优劣或发展有几个原则。
一是尽量避开两区交界。当然市区的无所谓，但郊区就说不好了，未必哪个区会为别人家做慈善。二是尽量避开“城市孤岛”，也就是被公路铁路河道什么的给包围半包围的地段，很难引入大型配套。第三是地铁，北京近郊有了地铁不加分，没有地铁必定减分。第四是价格，如果能接近于同板块内的同等二手房最好，倒挂更好，买到就是赚到。但如果说明显高于了，那就想象将来谁来接盘吧。其他的都无所谓，就用这四项来判断这新房吧。
4、碧春园，观山亲庭，我真不熟，还是前几年路过的呢。也是没地铁，自住为主吧，估计也是不太好卖，挂牌期长。但如果三个比较就相对买这儿呗，至少是稳妥一些，这些年落后的不算多，比回龙观的略弱而已，出手时慢慢卖就行。
仅供参考。
三
Q:
我最近在考虑天坛府，我看您很不看好这个盘，认为不能保值。想和您请教一下，如果将天坛府和中海紫御公馆比较，1、紫御公馆全南三居室有自遮挡加南北不通透，户型和天坛府纵深长的南北三居哪个好。2、紫御公馆对口革新里和11中，是永外学区正常水平，比较差。天坛府对口一师附小和汇文南，是永外学区最好的学区，特别汇文南是新建的提升永外洼地的初中，再比如对口一师附小的城市亮点价格就远高于其他小学。学区影响会不会有差价。
3、天坛府的房龄相对于中海会新15年，城市界面永外东比永外西更完整没有交通死角，楼层天坛府是十层洋房，中海是高楼层。这些因素会不会体现在二手房上。如果这些因素都考虑的话，且天坛府如果确实在这些因素领先的话，中海紫御三居13万，南北两居14万，天坛府价格能到多少。
A：
1、我首先不是说不看好这个盘，而是这个板块。反正在之前的这20年里，永外是略有落后的。之所以现在价格高就是因为东城学区，但即便是加上学区溢价，也不算超出大盘多少。当然这也看以后的发展吧，如果南城的产业发展起来也行。
2、我没去天坛府现场看盘，不敢比较具体户型。这咨询电商们吧，他们卖房的更熟悉项目。
3、新房一般都是入住拿本之后才能划学区，现在天坛府划了吗？我还真不知道，如果能划到一师附小和汇文南就更好了，学位价值高。但也得看学校的接收能力，如果到了入学低谷期仍然是多校的话，那学位价值就得降一些了，到时候看具体情况吧。
4、各种因素都会体现在价格上，地段儿包括所有外部的价值。房龄和建筑形式新是优势，但也得看具体户型，房子是用来住的，毕竟业主在屋子里面待的时间更长。这既看自己的观点，也看大众的普遍观点。主要看大众，得大家都说好才是真的好，要不然接盘人不出高价。
能到多少？户型好的就16万呗。即便按照每年1%的折旧率，房龄新了15年，那14*1.15=16.1万。但我说这不算，就是个估值。
仅供参考。
四
Q:
请教一个关于北京学区房的问题。本人海淀户口，海淀蓟门桥附近上班，北京无房，娃2027年上小学。目前打算在北京买房，预算600万左右。考虑两个方案：一是买苏州街77号院的老破小，楼龄旧，但对口万泉小学；二是紫金庄园的电梯楼，楼龄新，对口西颐小学。请帮忙分析一下这两个地方的哪个适合入手，还有学区房未来的发展趋势。
A：
1、学区的选择只能家长自己定。我只能说到目前为止是万泉本校挺好，还一直传说要调剂来着，反正是学位不太宽松吧，想入学的孩子多。而西颐小学那就是普通了呗，收非京的调剂校，学位肯定宽松，有房有户就能上。
所以注重孩子的教育就买万泉的，注重家庭的居住就买西颐的。这看自己更重视什么了，外人不好建议。
2、学区房的发展趋势，长期看人口呗，商品价格是由供需关系决定的，有需求的人多就涨，需求的人少就不太好涨了。这上网搜搜北京的历年出生人口吧，都是明摆着的。
另外学区房也得看政策，这十年来不就是政策推动的一次次波动吗。出生人口下降后如果有政策鼓励就继续坚挺，但这无法预测，到时候再看吧。
3、2007年入学，那就是2021年出生的，京籍的总计9万人。去年入学的京籍幼升小是13.54万人。也就是说，等你们家孩子入学的时候，北京市会有13.54万个孩子小升初，腾出这么多学位，接收9万个孩子入学。具体到海淀就看自己的判断吧。
仅供参考。
五
Q:
买房的困惑。家里两个孩子，老大目前小学，老二1岁。目前我爱人和孩子都在展览路附近上班上学，展览路这里有一个老破小。目前有一些存款，再加上贷款预算900-1000w再买一套大点的。想咨询一下买附近的2居合适还是买大红门的新房合适？哪个更具投资价值？
A：
1、一个西城学区房，一个南四环新房，然后比投资价值，这不好比啊。
2、学区房是用来上学为主的，这两年又是北京的入学最高峰期，溢价正高的时候。而过两年就是入学低谷期了，非得在这会儿聊投资，那就是赌一把了呗。
看政策吧，如果高峰期之后出台政策鼓励学区房就行，但这谁敢预测啊？如果不出台的话那就是至少没利好。相当于这会儿想投资幼儿园或月子中心，你们觉得未来的大环境会怎样？
3、新房我不熟，好多年不卖房了。不过房产的价值由地段儿决定，听说过这句话吧？穷老头儿李嘉诚说的。那就自己判断一下大红门这地段儿是否适合这价位的豪宅吧？
我是觉得肯定自住会很好，毕竟是豪宅新房，怎么都比二手房强。不过这价位的房子在南四环也有点儿错配，有点儿在小饭馆儿里卖佛跳墙的感觉。味道当然很好，但未必好卖。尤其是成为二手的时候，假定现在这就是个二手盘吧，你们觉得自己愿意花多少钱来接盘？
4、总之这问题太难，我没明确建议。只能说一个是上学为主，一个是自住为主，投资都是附属品。
仅供参考。
六
Q:
我们现在西红门瑞海一套经适房136平市场价570、80万，最近可能有点涨幅。另外一套小两居61平学区房在宣武门东大街，市价800万，地铁边上没小区老楼。家里老大已经上小学了，老二2025年入学。孩子逐渐大了，学区房太小，想在周边买一套三居能住的。
想咨询的问题是，我是把西红门的卖掉换牛街三居大概1000万左右，还是把两套都卖了换庄胜或者椿树园？还有一个是换房会不会影响老二入学？
A：
1、西城学区房，如果现在这套是731之前买的，那按目前的政策是肯定不影响，换房后仍然是单校划片。如果是731之后买的，换房后不影响的概率较大。因为2025年的入学儿童已经减少，不至于像这几年似的调剂了，毕竟就近入学才是最基本的原则。
2、如果就是为了自住，也确定以后长期住下去了那就一次到位吧，免得以后再折腾，又浪费一次税费成本。不过考虑好，这两年是入学高峰期，溢价正高的时候，2025年之后就是低谷期了，有可能影响溢价部分。未必是降价，涨的慢的可能性更大。
常规建议是买好学区宜居的房子，毕竟好资源什么时候都稀缺。而且房子是用来住的，学区需求下降后，居住的功能就会更受重视。所以如果是一起换，那以品质高的大户型为主，普通家庭买不起的也就相对更稳定些。
仅供参考。
七
Q:
京户首套，目前几年想作为资产保值投资（出租）用，首付在110w。想在东城、西城、朝阳、海淀范围内考虑。地段不能太偏，最好在2-3环之间，以方便出租，最好能有电梯。
近期看了劲松、垂杨柳、团结湖、甜水园的老公房。挺喜欢这种老北京的感觉，生活配套都不错。但又怕将来如果再卖，流通性不好受阻，迟迟不敢落子。房子最好是朝南向，最近看的很多老公房（劲松一带）的户型都还不错，挺喜欢卧室带个阳台，又是南向。
家里人又觉得老公房不行，怕将来卖不出去。您说会这样吗？
A：
1、我理解这投资的心情，但建议是平和对待吧。预算好像不太对，110万如果是全部资金，那一般得留出10万的税费，首付还剩100万。二手房的话一般买250万的。就算是110全部是首付，270万也就差不多了。
2、而东西城的房子400万起，还都是学区房的占坑儿房。或是老破小，或是小公寓，溢价高租金低还风险大的。这预算既买不到，在这种入学高峰期也谈不上投资。海淀也差不多，这预算买不到什么，总价合适的一般也都是不让贷款的，而且地下室居多。
3、朝阳的有这价位的，但北京房产的中位数是600来万，200多万的只能买到自住为主的，不好谈投资。所以你这期望值有点儿太高了，真的买不到什么合适的，放平心态吧。
4、老公房的优势是保值相对稳定，就是跟随板块大盘。板块强还好说，但南城的一般都弱点儿，在近些年都是走弱大盘的。
另外老房的劣势就是不好卖，否则也不会价格低，商品价格是由供需关系决定的。在流动性弱的情况下，老房在行情期间容易吃亏，也就是得先看着房龄新品质高的先涨，然后才轮到老房，至少在置换上不占便宜吧。卖不出去倒不至于，一是看价格了，二是时间长点儿而已。
5、所以我觉得先让中介给算算账吧，然后再说看房的事儿。别期望值太高了，二三环是肯定没合适的，其他的也降低点儿要求吧。
仅供参考。
八
Q:
因为老大23年上学，我们倾其所有只能买得起金融街的平房上车（对口普小），老二27年入学。我担心的是在持有平房期间平房会暴跌（比如跌个50万甚至更多）。想咨询您是否需要23年老大上学之后就卖掉、等26年或者27年再买入一个类似的平房？如果持有三年会不会风险很大？
目前来看，平房价格23年卖出再等到27年再次购买一个的差别不大。即使有涨幅，也在可接受范围之内。我担心的是跌的可能性远远大于涨价可能性、跌幅大小会远远大于涨幅，最后无力承受。
A：
1、平房我不懂啊，好多年都不怎么接触了。暴跌不至于，就算受学区影响也是涨的慢而已。比如当年曾经爆炒平房，人们赌的就是拆迁+上学，文昌胡同什么的在2013年就达到了20多万一平。而当时金融街的楼房价格也就是7/8万，也就是平房的三分之一。
之后就是老城区不再拆迁了，政策越来越明确，平房的拆迁功能失去了。但房价也没下跌，只是没跟着大盘上涨而已。现在周边的楼房价格都20万了，平房差不多还是当年那价格吧。
2、所以我估计以后也没什么下跌，就算是入学儿童少了，那金融街也是顶级学区啊，资源是别的学区比不了的。所以大概率也就是涨的慢点儿而已，下跌不至于。拆迁的功能是失去，那都没直接跌，而学区功能也就是减弱点儿，没什么暴跌的道理。
仅供参考。
九
Q:
我家孩子27年入学，最近开始研究学区房。目前一套昌平房子自住，另一套酒仙桥晶都国际公寓出租（产权是住宅性质）。昌平房子不卖，打算把公寓卖掉来凑学区房首付。
现在的困惑是，当年公寓是高点购入的，如果现在卖，会有一定亏损，但是中介说晶都房子未来不会有多大涨幅。所以咨询一下您，北京房子未来的走势如何？我应该哪年卖、买比较好？
A：
1、未来的走势，这谁也不敢确定。我认为大概率是跟随货币发行的趋势，钱发的多就涨的多，钱发的少那也就这样了。反正之前这些年是跟M2趋势差不多的，只是前后不同而已。
2、但中介特指的是公寓类这种产品，我说的是普通住宅的大盘，M2和公寓的关系不是太大。这类产品受租金和利率的影响更大，跟普宅的趋势未必一致，按之前这些年的趋势是略落后于普宅大盘的。
3、哪年卖？房子是用来住的，不住了就卖呗。既然是2027年入学，那2026年置换也不晚。到时候也是入学的低谷期了，大概率选择比现在会多些。但我这是单从学区房的角度来说的，和公寓的关系不大。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
