北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
【资料图】
一
Q:
我现在一个人自住在北苑望春园一居室，想改善一下换两居，单位是15号线安立路站。然后这周去看了北纬四十度，望京西园3区和首开知语三个小区。
目前有些纠结，考虑面积的话，后面两个小区能买得起的面积较大。便利程度的话，应该是北纬和望京西园挨地铁。想问下您考虑到升值空间和置换问题，应该选哪个小区？
A：
1、呵呵，这让我怎么回答啊？已经暗示的挺清楚了，想买面积大的，否则也不会放在前面。我要是懂事儿的话就得顺着说呗：越便宜的说明升值越好，商品价格“不是”由供需关系决定的，流动性好所以才造成的价格低。但这话我自己反正不信，看你信不信了？花钱投资这种事儿最好别忽悠自己。
2、望京这些年就是这明摆着的趋势，曾经望京西远超望京东，也超过北部。但自从产业规划落地，三个地王也就确立了趋势，东部和北部一直领涨。而且望京也是两极分化比较明显的板块，房龄新品质高的抢走了较多的份额，老小区能得到平均值就是不错的。虽然比其他板块强，但在望京内部不占优势。
反正就是这情况，心里也都跟明镜儿似的，只是又想占表面的便宜又怕暗地里吃亏，否则也就不纠结了。
3、总之吧，西园三区挺好的，最早是商品房定位，后来是改成的经适房A4区，但质量是按照商品房的标准。韩国人也走的差不多了，挺好的，自住的性价比更高。知语城也挺好，之前比北纬贵一些，也就是这些年才略落后一点儿，看以后的发展吧。但如果是我的话，还是跟趋势做朋友，尽量克服自己的人性，投资这玩意儿本来就是反人性的事儿。
仅供参考。
二
Q:
2kw多点的预算，小孩马上六个月。买房主要考虑保值增值，其次考虑学区。现在主要还是看了海淀，清河次新，永丰的新房和次新，还有世纪城和万柳。想请教从增值角度看，哪里更有潜力？买世纪城和万柳更老一些的学区房有问题吗？
A：
1、没什么问题啊，首选万柳呗，反正溢价率差不多，而人大附小也不直升，三小的提前上岸概率却更高。
2、清河的那就是自住和保值为主了，次新房升值也挺好。但学区在海淀普通，溢价也相对低，居住的性价比更高。不过这两年也不算太低了，明年入学最高峰，海淀除了几个太一般的学区，其他的溢价率都差不多。
永丰也一样，新房更是自住为主，这几年都是限价房，我说不好质量。新房咨询卖房的吧，中介和电商都行，我不熟。
3、成熟板块谈不上什么潜力，一切都摆在明面儿上了，不会再有什么特殊利好，就是依靠的惯性。或者这么说吧，现在是入学高峰期，溢价都不低。但过两年就是低谷期了，溢价部分有可能受影响。那退潮之后谁穿着裤衩谁才是超人，理论上只有资源更好的板块才最保值，毕竟好东西什么时候都稀缺。
没必要纠结什么老不老，本身也不太老。而且这世界上从来都是老东西们占有的资源才最多，地位也就最稳定。刚出道的年轻人再不服气也只能是去争抢，输赢没谱儿。
4、总之既然这么高的预算，追求稳定的兼顾就买万柳，然后看世纪城的，赌一把未来发展再看新区新房。
仅供参考。
三
Q:
现在家住朝阳老北苑，孩子目前中班，后年上小学。我们想换个好一点的学区房，至少小学不错，如果条件好再换更好的初中学区，如果没有条件，该位置的初中差不多也行。现在有几个疑问想请教：
1、去哪个区及哪个具体片区更好些？
2、如果在朝阳的话，有无价格在500万以内的房子选择（大小无所谓，只要能上车）。
3、从未来规划讲，您的建议是一步到海淀、东城，还是说可以从朝阳过渡，初中或者中考移民其他区呢？
A：
1、哪个区更好些？西城的德胜金融街呗，海淀的中关村万柳上地也都是最好的，顶级学区。就是房价比较贵，500万不好买到，一般最小的700左右起。而且都不保证进入好学校，只能是说概率大些。海淀的好中学到目前为止是点招为主，看实力，派位的话就看上地吧，但派进去意义不是太大。西城的除了直升校都是大抽奖，看运气了。
2、朝阳的好办，白小+80和朝外的都能买到，占坑儿房，也是进入对口校的概率大。其他学区也都差不多，除了商品房都能买到占坑的了。
3、未来规划，那常规来讲肯定是一步到位去海淀啊。天才的话可以先在朝阳，中考跨区去海淀也没问题。普通孩子的话一般不建议，大概率没什么好结果，真要是能用过渡的话，谁还提前买学区房啊？哪个家长也不傻的，这不都是为了孩子没办法吗。
东城赌一把呗，跨区转学肯定都是派位，看运气了。中考移民在哪儿都是看实力，跟学区房没什么关系。真要是天才在哪儿都一样，在朝阳不更合适吗？北京中学和人朝分什么的都是牛校，80也很强，朝外也放开统招了，至少不比东城弱。
4、这还是再考虑一下吧，一看就是突发奇想，离真正买房还早着呢。多了解点儿常识再说吧，学区房没有哪里最好，只看哪里适合自己。
仅供参考。
四
Q:
我在温泉镇这看到一个小区，山与西山著，开发商在卖自持产权的房子，说是合作经营，需要合作者注册公司。房子可以经营70年，产权在开发商，使用权属于合作经营的公司，也就是“买房人”。请问，这样有哪些风险？这些房子开发商可以抵押吗？如果开发商破产，房子如果有抵押会被拍卖吗？
A：
1、哪些风险？开发商爽完了提上裤子不认账呗，而且还可以倒打一耙，让你们有苦说不出。既然是用公司来合作就是纯粹的投资关系，投资是有风险的，风险当然自己承担了。
2、产权是人家的，当然可以抵押了，而且还可以转售呢。如果房价上涨或租金上涨了，甚至干脆就是缺钱了，人家干脆就玩儿个左手倒右手，你能拦着吗？那新业主要求终止合同搬家，搬不搬啊？打官司打去呗，商业公司跟个体买房人两码事儿，没人同情你们的。
而且既然你用公司来合作，真的能保持这公司70年吗？是否年检是否交税？只要你有违规的地方，人家觉得划算就干脆举报或者起诉你，合理合法，你找谁去诉苦啊？你说你是买房人，有证据吗？在法理上有依据吗？凭什么让法官判决啊？
3、如果开发商破产，那肯定会被拍卖啊。你们连租户都算不上，连“买卖不破租赁”都做不到。甚至这么说吧，之所以要让你们用公司来签合同，就是为了轰你们走的时候做准备，到人家转手的时候什么补偿都没有，而且你们还必须走人。
正规点儿的都以租赁权来签合同，顶多是年限上违规罢了。但人家既然让你们费劲巴拉的弄公司，目的就是想白嫖呗。也就是出让或拍卖产权的时候好办手续，能卖出最高价。至于你们那就是牺牲品了呗，商人做生意不讲诚信的，只讲法律。
4、总之吧，买这种房子比小产权的风险大多了。小产权是没产权，但也肯定没人来抢产权。而这房子是人家的产权，本来就是开发商的合法财产，想怎么处理怎么处理。哪个公司都养着上百个律师呢，合同肯定是对人家有利的，你们就等着吃亏吧。一般三五年是不至于的，十年是个坎儿。
仅供参考。
五
Q:
我是想买羊坊店的学区房，但因为钱少，只能买华天大厦这样的，现在看55平的才350万，请问这种房能买吗？周边的都10万多，华天的这才6万多，应该没有溢价了吧？
A：
1、海淀只要是带学位的房子就都有溢价，哪怕是最普通的学区也有海淀学籍的价值。羊坊店学区还算可以的，那就不可能没溢价。这可以和丰台的比较一下，比如菜户营的西环财富也是这种性质，70年可以落户的公寓，办公的多，才4万块钱左右。那多出来的就有一部分是学区溢价呗。
2、也可以用租金来比较，同等性质的房子的租金应该是差不多的。这两边我估计租金都是每个月每平米100块钱左右，不会相差太多，那为什么华天大厦的价格高啊？溢价呗，幅度其实是和周边普宅一样的，总价越低的一般还更高些。
3、也没什么不能买的，用完学位之后卖掉不就得了。总价低也就相对不难卖，等于用置换成本换了个学位，不算亏，过去没有学区房的时候都得交赞助费，也不少钱呢。所以真要是预算不多就买呗，上了学之后关注市场行情，觉得不合适就出手。
仅供参考。
六
Q:
我闺蜜是北京人，老公外地的，前些年买的房是两个人名字，离婚后房子在闺蜜名下。现在是为了孩子复婚，请问要想用sfsd买二套就必须离婚一年后吗？因为房子要过到老公名下，是否会有制度风险？主要是因为闺蜜资金少，只有150万，如果用二套资格的话根本买不了。
A：
1、想恢复首贷资格肯定是一年后，一年内都是二套资格。
2、制度是没有风险的，按法规办事儿，风险都在婚姻关系上。我没太看明白，现有这套房是没贷过款是吗？还是说贷款人她老公，她名下是没有贷款记录的？
或者这么说吧，如果是只有你闺蜜名下没有过贷款记录，那只能是先把房子过户给老公，离婚一年后再以首贷资格买。风险就是弄假成真怎么办啊？想好预防措施吧。
如果两人名下都没有房贷记录，那老公没有五年社保吗？有社保的话就不用过户现有房子了，直接再离，一年后用老公的首贷资格不就得了。
3、另外也可以不离婚，用其他贷款形式，利息现在也不高，就是有些违规。咨询银行的代理机构吧，也能贷到60%。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
