北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
【资料图】
一
Q:
刚需上车，首套，没有户口，考虑以后的增值和自住舒服度。目前已婚无娃，学区房暂时先不考虑。和队友都是互联网打工人，我在望京，队友在海淀大钟寺附近。
首付：两居，220-230万以内；朝向：至少有朝南方向（南北>全南>东南>西南）；房龄：带电梯（硬性要求），2000年以后的房子；楼层：非底层、非顶层；周围配套：离地铁3公里内，有商超、医院、学校。
最近的看房经历：
1、【溪城家园】离地铁有点远，但是小区的房子户型比较不错（全南），周围有清华幼儿园和小学，价格也在可接受范围内。据说是政策房，房子质量没有商品房好。
2、【旗胜家园】回龙观附近，预算内的带电梯的话，就pass掉很多房子，看了旗胜家园，据说隔音差、房子质量不行。
3、【天通苑北一区、北二区、中苑】等天通苑区域，众所周知，天通苑的交通不太好，人多，但是预算内，天通苑也在我们考虑的范围内。据说，未来几年会开通17号线和13号线，所以房价应该不会降吧。。。北一区有一个90平左右的南北的户型，大概在470万左右，最近挺心动。
A：
1、从保值讲那就买天通苑吧，但也别期望值太高，这里基本也就是跟随大盘，不会有太好的成绩。地铁已经不是雪中送炭了，顶多是锦上添花，做不到拉动房价的作用。而且毕竟是老经适房，虽然质量不错，但不会走出独立行情，也略落后于回龙观。
2、溪城家园谈不上政策房，就是以西城区安置房为主，名字已经说明了性质。这地段儿自住更合适，一边是公园一边是河道，相对来说有些封闭，否则也不会单独规划成安置房，好地段儿人家就留着卖高价了。优势就是房龄新，以后的保值看维护的是否到位了，不太好说。
旗胜家园是北京第一个两限房，两区交界，开始都说不清是海淀还是昌平。质量确实不是太好，保持的也普通吧，所以这些年是略有落后的，更是自住为主。
3、其他的没什么了，天通苑就是典型的刚需板块。早期那些年落后一些，这些年保值还可以，没落后。以这里为主吧。
仅供参考。
二
Q:
我是在北京的一名君人，在清河附近，孩子上学在清河二小。想在清河附近买套三居二手房自住，预算500多。请问阳光南里和阳光北里如何？或者您推荐哪里？
A：
1、军人吧？阳光俩小区的房子还行，老公房小区，当年首创开发的，阳光公司，所以叫阳光社区。我要推荐就南里呗，小板楼相对好选户型。北里的塔楼为主，户型不是太好选，从居住体验和保值上都不占优，一般都是次选。
2、这就是普通小区，自住看自己的喜好，老小区基本都这样儿。保值的话就是跟随板块大盘，不过这里因为户型相对小，总价不高，所以属于五环外学区房中溢价相对高的。500多的两居我估计租金在6000多，那溢价率在20%以上，比周边商品房稍微高点儿。
但也无所谓，板块好，相对能弥补一些。而且如果海淀真的执行均衡政策的话，那对清河一带也是利好。
3、其他没什么，但三居，500多万能买到吗？就算是北里的塔楼，估计楼层或户型也有些不是太好的。不会是改的小三居吧？这问当地中介吧，我也不好判断。
仅供参考。
三
Q:
我们今天去北大地那边看房了，其实350现在能看的也就一个巴掌看的过来了，因为我们27年上小学，本来打算25年左右买房子，但是都说现在房价下行，买方市场，因为手里米不多又目标明确就下场看了。我老公跟我妈都觉得太早了，我自己觉得如果现在这阵碰到合适的就下手，其实就是想再咨询一下现在是入手的时机么？因为我们上学确实还有好几年。
A：
1、我也觉得早，不觉得现在是好时机。明年是入学最高峰，现在正是溢价高的时候。而2025年入学人口就减少，2026之后是确定性的低谷期了。那商品价格由供需关系决定，所以到时候有可能因为需求减少而影响溢价率。
北大地的溢价率和东西海基本持平，优势就是丰台包括房山大兴，算的上好学区的就这么一个，所以支撑比其他区的强些。但这也只是理论上的，现实谁也不敢保证。
2、另外你们看的是占坑儿房，总价越低的溢价率越高，能到40%吧。也就是说花了350，收到的租金却是200多万的，那100多万要闲置到2027年上学。这得自己考虑是否合适，没标准。
3、现在也谈不上买方市场，大多数的年份在年底都是普通行情，一般到年初才有可能出现小阳春。
4、所以除非是资金已经准备好，想提前准备了踏实。然后认为明后年溢价还会涨，将来就算有所回落，也不会降低到现在的比例之下，那再提前买。否则我认为现在谈不上多好。
仅供参考。
四
Q:
五环外520，五环内550总价，朝阳买个自住的房子，两居有南向，希望房子保值一些，次新小区。另外如果有相对好和方便的小学更佳，孩子还有4年上小学。您有什么推荐的小区吗？
常营板块看了北京新天地，柏林，苹果派，保利嘉园，富力阳光，北辰福第，能上车的只有保利和北辰，但是限价房有没有什么坑？另外，朝青的金隅泰和园和金隅汇星苑是否值得考虑？
A：
1、兼顾学校那就买草房的几个小区吧，学校是陈经纶保利，北京市保障房中级别最高的。在系统内的排名也靠前，在朝阳算中等以上，放到北京应该也是中等。
2、草房的保障房没什么坑。开始是都不太看好，主要是因为两区交界，而且还有北边儿的垃圾场，一般都不太好发展。但现实中几个小区开发的都不错，户型社区和学校挺好，再加上旁边的北京像素，导致这里可能是全北京小型配套最全的板块了。也就是规模效应弥补了先天的不足，保值什么的也就都没落后。当然也别期望值太高，毕竟是保障房板块，不太可能走出独立行情。
3、朝青的和这里价格走势差不多，没超出，那就看自己对通勤的感觉吧。学校是八十中管庄汇星，八十中管庄本校是成绩很好，这校区我不清楚，问问当地中介吧。
4、总之如果是商品房的话都不太好买到，汇星苑估计这价位也得是有硬伤。而泰和园也是保障房性质，那我觉得就没什么必要非得在五环内了，五环外的性价比更高。哪个小区都行，看自己的喜好。
仅供参考。
五
Q:
十二中是没有学区房吗？丰益花园是否可以算？这里的学区溢价高吗？如果现在买入的话会不会被套在高位？我们是新北京人，一直集体户，还没有孩子，但想一次到位免得过几年再折腾置换。户口现在是在西城，但如果买房的话是肯定要迁出的。买不起西城的房子，所以退而求其次想考虑丰台。
A：
1、十二中没有学区房，之前都是凭五下六上的成绩和各种证书简历的，密电点招。这些年是北大地学区一小五小的概率比较大，但据说从今年起增多了给其他学区的名额，凭运气了，跟房子没关系。
2、丰益花园不算学区房，这里的一小是分校，和本校有一定的差距。这十二中是高中部，得是考上之后才能入学的，只和成绩有关，其他的都不太好使。
没有学区溢价，就是正常价格。丰台区只有北大地的有学区溢价，然后十八中的有些，其他的都没溢价。不过这里受丽泽概念的影响也涨了，这部分算概念的溢价吧，前些日子大概是15%，现在估计也差不多。这让当地中介计算一下售价和租金的比例就知道了，超出平均值。
3、高位被套，也谈不上多高，还行吧，就是也不算性价比高了。老经适房小区，质量很好，地段儿什么的都行，不至于被套。
仅供参考。
六
Q:
我女儿刚落户北京不到一年，我需要过三年才能去投靠落户，但看到北京的房价又是在涨，而我们这里不涨还下跌，所以想先卖掉房子换到北京。女儿有公积金，请问能贷到多少？
有说120万的，有说70万的。另外女儿现在是在东城区工作，我在网上看了房价，永定门外的还相对合适，请问投资性如何？因为女儿现在可以住宿舍，我们准备先出租三年。
A：
1、公积金是国管的吧？那如果刚一年也就是70万起步价，每存1万可以贷10万，这看她的存缴情况吧。
2、东城永外的投资性，出租三年，谈不上多好。主要这里是学区房，而这两年是入学高峰期，推高了溢价率。
算算吧，我刚看了一下，定安里和定安西里算一个小区，只不过一个东城一个丰台。丰台的没溢价，现在均价5.6万；东城的有溢价，现在8.1万了。那8.1/5.6=1.45倍。溢价率45%，假定一套房600万，那其中270万都是学区溢价。考虑好，这部分是肯定收不到租金的，没人会为用不上的学位掏钱。也就是说，租金收益要比非学区房低45%。
3、另外再考虑好，明年是入学最高峰，所以溢价才高。而三年后，也就是2025之后就是入学低谷了，有可能影响到学区房的溢价部分。天永学区不算质量多高的，支撑性有可能更弱一些。
4、总之吧，一般不太建议这会儿去炒学区房了，溢价太高，风险有点儿大。
仅供参考。
七
Q:
您了解天鹅湾的物业水平怎么样吗？你觉得天鹅湾的跃层大户型，可以购买自住吗？升值保值能不能跟上北京整体走势呢？
A：
1、天鹅湾的物业挺好的啊，物业费应该是4块钱吧，价格就说明了情况，这价位肯定能盈利，物业也就有动力做的好点儿。
2、跃层大户型，自住合适，看自己的喜好了。升值在之前反正普通，略落后一些。朝青板块对小户型的跃层还比较友好，超过其他大多数板块。但大户型的在全北京升值好的都不多，没有大平层受追捧。所以基本都是自住为主的，喜欢就是值。
3、以后有可能跟上大盘走势吧，毕竟朝青的板块好。但说实话，大户型总价高，流动性弱点儿。最好成绩也就是拉平儿吧，别期望值太高。现在多少钱啊？一般8万的居多吧，希望以后能赶上来吧。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
