2023年2月重点城市房产经纪行业景气指数

2月,重点40城房产经纪行业景气度全面上行,其中上海房产经纪行业景气度最高,三亚延续1月景气度,变化不大。中山受政策利好、香港全面通关和深中通道通车预期影响,行业景气度大幅提升,紧随上海之后。从区域分布上看,长三角区域城市景气度上行比例最高,受节后返工影响和市场活跃度影响,行业整体表现更佳。

行业背景:政策利好持续,重点城市楼市全面升温


(相关资料图)

2月,楼市利好政策持续发布。中央层面,《求是》发表《当前经济工作的几个重大问题》的文章,文章指出要合理增加消费信贷,支持住房改善等消费;要因城施策,着力改善预期,扩大有效需求,支持刚性和改善性住房需求,支持落实生育政策和人才政策。地方层面,各地持续落实因城施策,优化限购限售、放松公积金贷款、发放购房补贴等支持性政策继续出台。

同时,各地因城施策,促使市场有所回温。如武汉放宽限购,主要包括增加限购套数,扩大非限购区域等方面。贵阳贵安放宽限贷,主要包括降低首付比例、优化“认贷认房”等相关措施,已有超三十城将首套商贷利率下限降至4%以下。哈尔滨等城市调整公积金政策,主要涉及、提高公积金贷款最高额度、延长公积金贷款年限,支持公积金提取支付房租及首付款等相关举措。无锡、南宁等城市降低首套房房贷利率。

由于政策宽松的确定性增强,从供给端到需求端,从金融支持到购房限制放松,楼市大环境总体向好。从市场表现来看,重点新房市场和二手房市场找房热度环比均有较大比例的增长,不少城市房屋成交量环比有大幅提升。房企销售情况也有明显好转,2月房企销售金额排名前五十的房企中,有31家开发商的累计销售额同比出现上涨,这一数据在1月底仅有18家。目前来看,短期内重点城市的楼市回温的基调已经明确。

一、经纪公司:招兵买马,积极作业

2月,随着节后复工复产,经纪行业作业热情迅速回升。因为行业流动性强,每年春节前后都是房产经纪行业的招聘旺季。叠加近期政策利好逐渐传导至市场,房地产市场成交和房屋价格都出现了积极的信号。并且,由于一二线城市较为强韧的基本面,房地产市场率先回暖,带动行业作业热情显著提升,也增强了经纪公司、门店经营者的从业信心。

北京、广州、苏州、济南等不少城市有经纪公司开始新增门店,招兵买马,扩大经营规模。从线上作业的情况来看,40个重点城市线上作业门店平均增加超过10%,线上作业经纪人平均增加超过30%,较1月份增加幅度明显。

二、新房市场:热度大涨,四成城市提升渠道比例

除三亚继续延续1月份的热度之外,多数城市新房找房热度环比普遍明显增加,将近半数的城市热度增长超过100%。不同于1月份的城市间的分化,2月份40个重点城市新房市场均呈现向好的趋势。

其中,中山、无锡、南宁、长沙、佛山新房热度提升最为显著,一方面是疫情的影响继续消退,需求逐渐抬头,另一方面由于这些城市新房供应量较1月份有所上升,带动消费者看房热度提升。此外,由于不少城市新房成交量环比大涨,如重庆、郑州、长沙等,有些房企开始实施涨价或取消销售优惠政策的动作。但是也可以看到,当前多数城市的回暖还是以点状复苏为主,主要在核心区域或发展潜力比较好的区域,后续若项目涨价,或将成交将面临缩量的风险。

从楼市复苏的逻辑来看,量升价稳是第一阶段,随后价格上涨,购房者预期上扬,然后传导至供应端,形成良性循环。结合目前的市场情况来看,成交量能否企稳还要持续观察。

2月份,将近40%的城市房地产项目开通渠道的比例有所上升,40%城市渠道比例保持不变,渠道比例下降的城市,部分是由于供应项目的减少,部分是由于市场热度高,对于渠道的依赖度下降。整体来看,重点40城新房市场房产经纪业务经营情况向好。

三、二手房市场:过半数城市挂牌周期缩短

2023年至今,受前期需求挤压释放、部分城市政策利好以及部分二手房以较低价格挂牌入市影响,40个重点城市二手房市场均已经出现回暖。除三亚延续前期热度外,其他城市2月份二手房热度均有提升,环比平均涨幅约34%,其中中山、宁波、常州、东莞四个城市热度涨幅环比超过50%。

热度高涨之下,不少城市二手房成交量大增。除刚需外,置换需求也逐步释放,居民趁着价格的低点和利率的低点,把握回暖趋势,把房子置换成更为优质的资产。比如宁波市房产市场管理中心数据显示,二月份,市六区二手住宅成交套数突破4000套大关,达4363套,较一月份大涨约95%,并创下22个月来的新高。有中介统计,东莞二手房交易量也环比大增近50%。市场热度的提升,逐渐传导至成交,推高经纪行业经营收益。

40个重点城市中,60%的城市二手房挂牌周期缩短,上海和石家庄变化最大。上海二手房市场复苏明显,2月份新房新增供应较少,正好对应上海2022年八批次新房的尾盘和2023年首批新房认购的过渡期,一些业主为了置换“打新”,由于要赶新房供应周期,价格也比较好谈,成交周期明显缩短。

石家庄二手房相对新房便宜,单价和总价都不算太高;另一方面也是二手房是现房,没有烂尾和延期交房风险,成交更快,再有,石家庄去年实行了“民转公”、叠加“私立摇号学位压缩”等情况,随着逐渐进入升学季,就近购置学区房的也不少,提高了二手房的成交效率。

四、典型城市分析

1.一线城市:二手房热度助推经纪行业景气度提升

上海经纪行业景气度本月最高,主要是由于二手房市场的火热。新房方面,虽然上海新盘销售的渠道依赖度比较低,但是2月整体新房市场活跃度显著上升,项目来访、认购火热,并且出现多个日光盘,一定程度上也提高了经纪行业的景气度。

有机构统计2月份上海二手房成交额突破1.9万套,较上月环比增长139%,快速恢复至2021年的平均水平,有效带动房产经纪公司业绩增长。其中,刚需二手房需求火热,外环外总价500万以下的房源、市区位置和板块比较好的老小区成交都很迅速,比如松江泗泾,长宁北新泾等板块。

其他三个一线城市中,北京和上海一样同样新房供应量不足,但仍然延续上月的热度。广州找房热度提升最多,主要是由于2月广州新增供应量环比大增。由于热度高涨,甚至有部分楼盘取消前期的折扣力度。深圳2月也有少量加推的新房供应,热度有较大比例提升。

二手房方面,北京、深圳和广州成交量均环比大涨。北京住建委数据显示,2月二手房网签数量为17189套,环比增长84.3%。根据深房中协统计,深圳二手房成交3552套,自2022年以来首次单月突破三千套,环比增长95.4%。根据广州房中协统计,广州市二手住宅共网签9938宗,环比分别增长78.68%。

总体来看,本月一线城市市场活跃度显著提升,已经有不少经纪公司积极扩大规模应对市场回转,有效带动经纪行业景气度和经营效益的增长。

2.中山、常州和无锡:新房和二手房市场双涨带动经纪行业景气度回升

2月份,中山新房和二手房市场热度环比均大涨,在40个重点城市中涨幅均位列首位,带动经纪行业景气度提升。分析其原因主要有五点,第一个是疫情放开,工作生活恢复常态,市场预期回升,不少购房者有抄底的心态;第二是政策向好,低利率促使很多人入场;第三是受到香港全面通关的影响。中山距离香港仅,是侨乡,市场预期回暖,不少香港购房客也出现在市场。本地人也受到香港客的影响,进而入市。第四是受深中通道通车的影响。深圳官方宣布,深中通道将在2024年6月通车。在这样的预期下,会吸引一部分深圳购房客前来买房,反过来也促使更多的本地客入市。第五也有供应方面的原因,2月中山新房供应量大增,带动市场热度上扬。

根据常州住房一体化平台数据,常州全市新房成交套数环比上涨55.3%,同比上涨39.8%,有不少楼盘在频传热销捷报,很多项目也同时宣布收回优惠或者直接涨价。二手房成交套数环比上涨68%,同比上涨79%,整体形势向好。常州官宣了下调首套房贷利率下限、提高公积金贷款额度、多孩家庭公积金可贷120万元,取消新房限售等楼市新政,助力提振市场信心。

2月8日无锡首套房贷利率下调至3.8%,实现利率新低,很大程度降低了购房门槛,一定程度上刺激了刚需客户快速入场,当月新房供应环比增长,新房热度随之也增长,案场来访、认购明显上升,也出现房企将前期折扣力度收回的情况,项目开渠率也略有提升。据统计,二手房成交环比也大增超过100%。新房和二手房市场的活跃整体助力城市经纪行业的景气度提升。

小结:

一方面,2月较1月各项市场指标好转属于常规表现,另一方面目前处于政策的窗口期,此前发布的房地产政策利好在疫情防控措施优化后逐渐得到兑现,市场氛围逐步好转,但是这一情况也与疫情和春节所积压的需求得到了阶段性释放有关。多数城市市场仍存在分歧,交易量上涨的背后也存在有多空双方的博弈,看多群体中有购房需求的主动出手,有置换需求的希望在房价抬头前实现置换,而看空市场的群体希望能借复苏的机会将房产套现。

从政策来看,国家支柱性政策出台稳定了楼市基调,一线城市楼市的特殊性,使得即使政策未完全放松,市场仍然不缺需求。多数二线城市和重点三线城市政策已经进入实质放松阶段,随着政策利好逐渐落地,若是消费者预期进一步恢复,重点城市房地产市场有望迎来“小阳春”,带动房产经纪行业景气度稳步回暖。

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