本周关注
【资料图】
1.北京率先走出回暖行情，新一轮地产“风向标”已经出现
2.首提“四项行动”，助力优质房企改善资产负债表
3.利好频频，但依然要认清市场形势
新一轮地产行情“风向标”已经出现
1. 北京楼市率先走出回暖行情，表现亮眼
进入年底，随着高层不断吹风叠加地产行业政策利好陆续落地，北京楼市率先走出了回暖行情。
新房市场中，北京新房市场终于迎来一股成交小高峰。元旦期间，北京新房成交面积2.3万平方米，较2022年元旦假期大涨80%，较2019-2022年元旦日均成交面积爆涨298.3%，在北上广深四个一线城市中表现最为亮眼。
而作为北京楼市晴雨表的二手房市场，也开始转热。据克尔瑞监测数据显示，2023年第1周，北京二手房成交面积29.5平方米，环比激增73%，同比下降21%。连续数周成交环比下降后，成交规模进一步反弹。
2. 独特的历史政策调控背景成为本轮北京需求爆发的主要原因
北京“炒房团”有限，楼市抛压小。北京自2011年以来，一直都严格实施“全国最严苛的限购政策”，所以北京基本上没有炒房团。因为资金链紧张而急于卖房的房东不多，即使有这类房东，他们手中的房源也很有限，对市场冲击不大，故北京房地产市场的“抛压”应该是这么多大城市中比较小的。
长期没有吃过“补药”的城市往往效果更为明显。过去，北京的房价一直都是被政策打压，但现在，因为要刺激经济，调控政策略微有所放松，于是就像补药一样，长期都没有吃过任何补药的城市（比如北京），一旦给一点补药，效果就会特别明显。而其他没有限购过的中小城市，放松调控政策，其实影响不会很大，因为“前后差别不大”。
3. 新一轮行情发展趋势分析
北京大概率是这一轮“结构性行情”的起点，“中产积极”的改善性需求会成为本轮行情的主力人群。中国居民的“银行存款”在大幅上升，因为收入是不均衡的，目前的中国中产阶级，已经积累了一部分用以改善生活的换房资金，资金总量可观，而且集中在北京、上海、广州、深圳和香港。这五个城市先启动的概率最大，而北京因为独特的政策背景，可能会成为启动最早的城市。如果北京都起不来，其他城市希望则更加渺茫，在实操层面可以进一步用北京房地产价格作为“风向标”，如果北京房价都没涨，全国房价大概率也都不会走出行情。
本轮行情，主要应该是集中在“改善型住房”，3 房、4房的改善型住房会更受市场欢迎。当然也不是越大越好，因为超过4房及以上的房子总价非常高，基本也超出了中产阶级的承受能力。此外，有小区环境的房子，是最优的选择。要尽量选“适合老人、小孩的户型和社区”，满足家庭需求，是这一轮改善型住房需求的关键所在。
最后，即使价格上行，也并不代表着像原来房地产行业的那种“狂热”投资属性回归。楼市大概率会变为“价格上行，但接盘的人越来越少”的情况，除了极少数“稀缺性资源”外，购房需求只会维持现状甚至进一步下行，所以没有长线持有和自住需求的购房者，最好从“套现”“资金链”角度慎重考虑房产投资。
首提“四项行动”
助力优质房企改善资产负债表
2023年1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究部署落实金融支持稳增长有关工作。
会议明确，要全面贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。
此次会议房地产内容占据主要内容的一半以上，房地产重要性愈加凸显。对于此次会议提出的实施改善优质房企资产负债表计划，首次提出“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，也表明资产负债表优化的工作正进入实质操作阶段。
首先，从整体上看四项行动来理解政策决策逻辑。其中，“资产激活”是关键环节，融资性现金流无法长期背离经营性现金流，所以要助力房企回归正常经营；“负债接续”和“权益补充”是缓解房企债务压力的重要举措，“以时间换取空间”，化解房企债务风险；最后，通过供给端和需求端协同发力，恢复投资者和购房者信心，通过“预期提升”为房地产市场复苏提供持续的动力。
进一步将四项行动拆开解析有关部门下一步可能施行的具体举措：
“资产激活”，盘活房企存量资产。把房企的各类资产进行盘活，提升房企经营性现金流和融资性现金流。具体举措大致可分为三点：一是加快房企存货的快速去化，过去的一年销售市场低迷，存货出清速度大幅降低，加速存货去化将会大大改善房企的经营性现金流；二是支持对房企间项目收并购，引导需求端政策配合来增强项目去化和处置资产力度；三是通过发行商业地产类ABS、REITs等方式盘活持有型物业，释放房企此前沉淀大量资金的重资产项目的流动性。
“负债接续”，以时间换空间化解债务风险。对于房企后续的负债工作要加快清理，做好债务流入、流出的接续工作。具体举措大致可分为两点：一是流入端，继续加大信贷、债券等新增融资支持力度，研究银行向优质房企提供贷款方案，合理满足集团层面流动资金需求；二是流出端，金融管理部门要继续鼓励金融机构与优质房企自主协商，推动存量融资合理展期，减缓优质房企短期偿债压力。
“权益补充”，优化房企资产负债结构。股权融资支持，鼓励各类优质企业积极做战略投资者，包括央国企、保险公司等，这也是改善优质房企资产负债表最有效的手段。具体举措可大致分为两点，一是继续支持股权融资，调整优化并购重组、再融资等5 项房企股权融资措施，推动该举措的细化落实；二是发展公司制房地产投资信托基金，培育专业化、机构化住房租赁主体，加快住房租赁市场建设。
“预期提升”，为行业复苏提供持续动力。修复购房者和投资者对于房企和市场的看法，为行业复苏提供持续动力。具体举措可大致分为两点：一是在供给侧方面，监管方、房企和金融机构要形成合力，推动制度保障、资金保障和房企自身稳定经营，引导企业经营现金流回归常态；二是在需求侧，结合近期多部门的积极表态，预计需求端利好政策还将进一步释放，尤其可能聚焦在激活换房等改善性需求的购买力方面，使其成为楼市销售的新生力军。交易增加，企业资金状况得到改善，交付的项目逐步增多，购房者消除担忧，市场才有望实现联动好转和良性循环。
利好频频
但依然要认清市场形势
2023年1月上旬，住建部部长倪虹在接受媒体专访时表示：对购买第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率该降的，都要降下来。对购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对购买三套以上住房，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。同时，我们将加大力度，增加保障性租赁住房供给和长租房市场建设，让新市民、青年人更好地安居，让他们放开手脚为美好生活去奋斗。
第一，国家自2021年9月份以来，就在“逐步放松”对房地产市场的调控，进入2022年四季度更是陆续颁布了房企融资“三箭齐发”、“金融16条”等多项被常规观点认为是重磅利好的政策消息，但话分两头，这也从“侧面验证”了房企目前的资金链问题非常严峻。
细数以前，每一次的政策转向和加码都与地产风险事件相伴而行。如某些头部房企暴雷，于是2021年9月份召开房企座谈会，随后地产政策开始转向；2022年年中少部分项目出现交付危机，于是“因城施策”再上一个量级；直至年底，房地产投资和销售各项数据依然延续下滑，于是我们现在熟知的政策大礼包相继送出。
第二，“房住不炒”的总基调仍然未变，也就表明对房地产市场进行“降杠杆”是一个持续的、不会逆转的历史性工作，只是在这个过程中我们不能一脚踩刹车，因为有前车之鉴，过度挤压会导致房地产市场崩盘，影响实体经济运行。
第三，房企也需要清楚的认清，放松房地产调控绝不是鼓励房地产企业加杠杆，恰恰相反，是为了继续给房地产企业降杠杆争取宝贵的缓冲时间。未来将不会允许房企继续通过高杠杆运作项目来获取高额利润，所以房地产企业的高杠杆、高利润时代其实已经结束了。近期因为政策利好而出现的房地产板块走好，逻辑上只能认为是“反弹”而并非“反转”，只是纠正之前对房地产行业过度悲观导致的过度下跌，而“反转”只会出现于房地产发展模式的根本转变之后，也就是从传统的三高模式到我们现在所提到的“房地产发展新模式”。
第四，疫情三年，对房地产市场的观念也产生了一定冲击，也会一定程度上影响市场：
■ 一是对城中村态度的变化，因为多次疫情的爆发都是从城中村启动的，所以除非有“拆迁预期”，否则城中村房价会受到一定的心理影响；
■二是房地产上一轮行情（2016），小户型走势会比大户型好很多。但这一次，“改善型住房”将取代小户型成为主要的热点方向（豪宅已经有过一轮行情，再度走热可能性小）。三房、四房的户型会更受青睐，这也一定程度上受疫情居家隔离的因素影响；
■三是会更看重小区邻居的综合素质情况，小区业主的定位，例如隔离期间的邻里关系，又或者像最近火起来的“万柳书院”留给人们对小区客群“非富即贵”的刻板印象，都会影响人们的主观判断。
