北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
(资料图片仅供参考)
一
Q:
有京户集体户，首次购房，夫妻双方目前工作都在北边（暂时）。资金情况：总首付想控制在300万以下。不倾向选太旧的小区，希望购房地点有一定的升值潜力，不考虑学区，工作可能会换，暂不考虑那么多通勤问题。目前看过昌平、海淀、朝阳、丰台四个区。
昌平：因为平时工作生活都在昌平附近，因此把回龙观及立水桥附近的小区基本上都看过了，不太倾向观内2000年左右的经适房。目前感兴趣的是融泽嘉园以及新房文源府87平户型。融泽嘉园的优点是位置还不错，小区环境可以，房龄新；缺点是属于回迁房小区。文源府优点是房子新，户型还可以；缺点是二拨子这个位置被铁道切割，未来发展空间有限，而且入住房子还需要等3年多。
海淀：看了永泰庄、马连洼及玉泉路附近的小区，但是能买得起的房子都比较旧，唯一新的金隅瑞和园小区环境和人员素质一般。
朝阳：看了新老北苑、东坝。东坝地区感觉上班便利及发展潜力都一般暂时pass，新老北苑，目前比较感兴趣的是平安嘉苑，但目前无房。常营、传媒大学附近和望京的房没来得及看。
丰台：看了南三环草桥，角门西附近的小区。感觉确实很便利，有生活气息，主要问题是上班便利性及升值性一般。
主要问题：看了100多套房子，确实有点看花眼了，没有特别想买的。有点不甘心买昌平，但其他区域能上车的房子确实大部分都比较旧了，想请章哥帮忙理清思路。
A：
1、都看了上百套了，那我就甭聊了，估计也是听不进去的。
2、简单说两句吧，买房一般建议先分清楚新房二手房，就跟买车也得分新车二手车似的。注重自住就买新的，新车新房都一样，居住体验好。但保值的话一般都是二手的更稳妥些。或者说以后不想置换了就买新的，不套现也就无所谓保值，过几年还想置换就以二手的为主。除非是新房能做到倒挂，否则都有赌的成分。
3、其次，在资金预算不太高的情况下，保值和自住是相冲突的，保值是投资，自住是消费。钱多的可以任性，不是太高的话就必须取舍，不可能什么优势都占。
4、第三，买房最好先列清楚自己的需求，比如是自住为主还是保值，或者是交通、学校和其他配套。在预算不是很高的情况下，一般实现一个就算成功，两个是超值，三个以上可遇不可求。
5、先选板块再选小区，最后是具体房源。能理解房产的价值由地段儿决定吧？那就最好别这么大面积撒网，你的预算有些勉强。另外板块也是分等级的，北京不好跟鹤岗比较，地段儿，能理解吧。
6、融泽嘉园不是回迁房，主要是西城安置房。这种小区自住为主，在房龄新的时候受追捧，但不太好说时间长了之后的品质维护，所以注重自住就买，升值什么的别期望值太高。
房子如果以性质排序，那就是商品房、公房或福利房、政策房、保障房、安置房、回迁房，投资性逐次递减。人的出身很重要，三本文凭不太好和清北的比前途，除非是人家放弃了努力。当然具体情况具体分析，但如果是不太熟悉的情况下，那就先按顺序排。
7、老公房的优势是保值稳定，居住的性价比高。劣势是流动性弱，品质一般。所以一般都建议是确定长期持有的再买，如果是过两年就要换的话，或许在着急出手的时候吃亏。
8、如果注重保值，常规建议是首选板楼小区户型好的，有没有电梯倒不是重点，看楼层了。塔楼那就更得选户型好的，要不然排序更靠后。平安嘉苑是二类经适，算好综合地价款。
9、其他也没什么可说的了，就这样儿吧。最好先学习一些房产常识，投资是需要学习的，消费才可以凭喜好和感觉。不用再问我什么了，帮不上太多的忙。
仅供参考。
二
Q:
我是85后，目前在菜户营丽泽附近（万泉寺南里）有一套老破小的50平米一居。目前无孩，明年准备要孩子，媳妇家在顺义，我工作在酒仙桥。目前考虑搬顺义住，通勤相对也近一些，这套一居现在比较犹豫，考虑出租或者出售。出租的话是考虑未来丽泽发展好一些，以后孩子户口也能落在城区，出售的想法还是想改善一下未来居住环境。老小区配套不行，房子也比较老了没什么升值空间。
未来打算在丰台或朝阳东五环看看价格350万左右的15年内房龄的两居，改善一下居住环境。您看看目前是租3-5年合适，还是卖掉换个大点的合适？如果换的话城区内也只有丰台和朝阳部分地区能选择吧？石景山不考虑。
A：
1、350万的两居，15年之内的。两居怎么也得7/80平吧，4万一平，朝阳跟丰台有这种房子吗？而且还得考虑升值，那如果是这价格，可能是升值好的吗？这我帮不上忙，实在找不到。
2、常规建议是如果想升级居住条件，那就最好一步到位，免得过几年还是折腾。而且以350万的预算，真的不太好买到改善房。石景山也甭考虑了，肯定没有这么便宜的改善小区。
3、另外说一句，任何一个产业新区，利好的都是房龄新品质高的，老小区顶多得到个平均值。CBD是最明显的，老小区都是跟随北京的大盘。望京的好一些，但两级分化也很明显的。
4、其他的没什么说的了，是租是换没建议，看不懂这预算。还是看看市场的实际价格再定吧，350万，这要求高了点儿。
仅供参考。
三
Q:
我是北京人，目前和父母都居住在亦庄。父母有套老房子，在西城区华严路，房龄30多年，75平，中介报价10+每平米。目前出租，每月8000，拆迁没有可能，孩子也不用这个学区，本身这套房子学区也不好。想咨询下是继续持有，还是更换到其他区，能跑赢大盘？
A：
1、华严路，大椿天学区。价值800万，租金8000，租售比1000左右。老房在北京的平均值是600多，所以这套房的溢价率在30%以上。
2、房子是用来住的，学区房是用来上学的，既然用不上学位，也收不到溢价部分的租金，那常规建议就是换掉呗。
但这看自己的判断，反正人口数据是明摆着的，就看怎么解读了。明年的入学儿童是历史最高，京籍的17万。2024年也不低，2025之后就少了，2026年之后基本就是10万了。那商品价格是供需关系决定的，如果需求少了，就有可能影响到溢价部分。当然这也看政策，万一鼓励学区房也不一定，谁也说不好。
3、另外一点，大椿天学区在西城不算太热门的，质量一般。而按照一般规律，需求减少之后，只有品质越好的才能支撑住价值，好资源才什么时候都稀缺。前几年只要是公立幼儿园就得连夜排队，现在呢，除了那些顶级的，普通幼儿园都招生困难了。
4、总之换不换的看自己了，这两年涉及儿童用品的都为难。刚才我还看了个做童装的发的帖子呢，明知道出生率持续下降，自己这小品牌面临压力，但拿不定主意是转行还是坚守？谁也没明确建议，看自己的判断。
仅供参考。
四
Q:
我有杭州和北京两边的购房资格，预算1000w以上，最高1500w。因为两边都有工作，所以没确定安家在哪里，想听听专家的建议。当然，这主要不是出于自住角度，我习惯了住酒店，而买房主要是以投资为主，希望得到两边的客观比较。
A：
1、我不是专家，也不懂杭州，前些日子去待了几天，但也就是看了看公寓和孟母盘，其他的没怎么看，也看不懂。
2、说点儿我看到的现象吧，供参考。20年前，北京杭州的价格差不多，北京4000出头儿，杭州3800左右；十年前差距变大了，北京3万左右，杭州1.8万上下；现在北京6万多，杭州3万多吧。
再有就是前些天我去杭州，听说二手房挂牌量20多万，挺吓人的，其中纯住宅都12万套，有点儿高，毕竟官方统计的人口是1200万。而北京人口2200万，二手房挂牌一直8万来套，这比例比杭州低点儿。
再一个是成交量，北京20万套吧，去年的二手房总量。杭州是10万8万吧，具体多少我记不清了，反正顶多是北京的一半。
3、那就这就看自己的解读吧，我认为是这些年北京的经济更强一些，所以吸引到的资金多，推动房价上涨也多了点儿。另外商品价格是供需关系导致的，从我看到的数字来说，杭州的挂牌量大于北京，成交量小于北京，那能否说明北京的支撑更强呢？
再一个参考吧，现在还是全国救市，北京是唯一一个没有任何地方政策的城市，而房价也没下跌。当然也就是因为没下跌，所以才没必要出单独出鼓励政策。甭别的，就以户口来说吧。我不知道你有哪边儿的，但如果是个年轻人，在两边都能落户的情况下，你觉得一般会选哪边儿？
4、总之我对杭州不熟，也没具体建议，只提供角度，看自己判断。
仅供参考。
五
Q:
孩子23年就上小学了，目前对口西三旗的石油附属实验小学。想买更好的小学的学区房，不要求特别好，比目前的对口小学明显好就可以，预算七百万左右，房子最好别太老旧，被调剂到渣小的概率很小，海淀哪个区域都可以。了解了下海淀、中关村、羊坊店、紫竹院学区几个学区，还是不知道选哪个学区的哪个小学比较稳妥。留给我们的时间不多了，您是专家，还望指点迷津。
A：
1、2023年上学，明年。现在已经是12月中了，却还没确定学区，抓点儿紧吧，不到半年的时间了。
2、明年是入学最高峰的时候，稳妥的，既然看了海淀和中关村这种顶级学区了，没有更好的了。估计目标是一二三小，三小的学位多，应该更稳妥。但这价格贵啊，占坑儿的都够呛，蜂鸟40多平的开间都700多万了。
700万别太老旧，还得能一家三口居住吧？这就看羊坊店呗，也学位多，而且57中也进步快，再努努力就冲击小强了。700万肯定能买到小两居，但这别太老旧，标准是什么啊？这种地方只要是能贷款的按说就都不算老旧，这价位也不太可能买到适合家庭居住的商品房。
3、这要不还是问问别人吧，我也不太懂。明年孩子多，更不敢保证是否调剂。帮不上忙。
仅供参考。
六
Q:
再请教一下，大shijin是什么意思？我不知道后面是哪两个字，只是听两个妈妈说可以保送六小强的。
A：
1、shijin，使劲呗，最大程度的努力。估计是“大师金”，其实也未必非得是金的，“大师银”也差不多够了。就是奥数大师赛的银奖，几乎六小强都能去，至少概率会非常高，只要其他方面别太拉胯就行。
2、但这和普通孩子没什么关系，都是天牛娃参与，现在花钱还不少。而且你们孩子不是都四年级了吗，如果还没怎么鸡过娃的话就比较难了。
可以试试吧，四大杯赛，华杯、走美、迎春和希望，就是现在都改名了。迎春是数学花园，大师赛就是线下的，但得是获得决选资格之后，个人还不让报名，得通过机构，现在的渠道我也不知道。华杯叫青科主题日了，赛事方是华数之星。希望杯是勇敢者游戏吧，具体的我没记住。几个杯赛据说现在都挺隐秘的，渠道得去妈妈群里找。
3、而且六小强也没有保送，都是自己投简历，当然如果夺得大师金了也有可能人家直接来MD，密电邀请。
4、怎么说呢，我觉得考虑这些意义不大，天牛娃的事儿，就跟我从来不考虑去参加奥运会似的。而且很多培训得是提早进行，晚了的话就太难了。就这样儿吧，别太纠结这些了。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
