前言：大家好，我是一名房产经纪人，也就是大家常说的房产中介，从08年开始在北京做二手房，17年开始涉及新房，这个行业我坚持做到了现在。今天主要为大家梳理在买房时我们需要注意的事项。
废话少说，直接进入主题！跟大家聊点买房的干货知识，耐心看完 对你有帮助呦
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一、买新房注意事项
先跟大家讲买新房我们注意的地方
1：看新房，先看五证
对于五证不齐，或者未在售楼处公示的，坚决不买，不论多便宜。新房达到预售的条件，必须五证齐全。（在我头几天发布的视频中有详细讲解）其中五证包括
《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称"五证"。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》由市国土资源和房屋管理局核发
2：看交房日期
选房先选现房，其次准现房、最后是需要等待很久的期房，如果是大型房企还相对好些（当然最近几年很多大型房企也有烂尾的时候）。
3：看开发商
买房有时候不能因为差几万块钱选一个有纰漏的开发商，本土的老牌房企，有一定的口碑，我们可以考虑在内。那么我们首先优选的是国企、央企所开发的项目，央企国企肯定不会烂尾，能保证我们买完房后踏实的交付。或看房企开发实力。
4：看项目施工进度
看新房必看工地，主要看施工进展情况，打个很简单比方；我所在城市，某楼盘工地从今年到现在就俩三人施工。根本看不到有其他人在施工，不论说的再天花乱坠，这种劝你不要买，很有可能是个可坑等着你跳呢。而我们这的某房企，半年时间快封顶了，现在才开始开售。工地你随时去随时在施工，到处都能看到工人，这种能让你放心去购买。还有一种是刚挖地基，还是一个大坑呢，也劝你莫要着急下手，不然这个坑你可能爬不上来。
5：看周边交通及配套
实地去考察，看到实物，不要听我们说如何如何好，更不要听将来怎么样，规划多么多么的美好。你就看目前现状，规划这东西有很多不可预测性，我买房的城市地铁都规划了快十年了，也没个所以然，当然也有兑现的规划。多听一些看一些切合实际的东西。
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二、买二手房需要注意事项
这个就比较复杂且多样化，因为面对二手房和新房也不一样，是个人对个人之间的交易，不再是个人对开发商的角色。所以你要打算买二手房一定要仔细看，最好收藏关注，以备不时之需。
1：查产权权属，核验、资审
签约前必须房屋核验，查验房子权属人是谁，签约必须是产权人，核验房屋有没有抵押，查封。看房本登记是否为商品房，或其性质能否正常交易，慎重购买无房本无产权的房屋。
核验自己是否有购房资格和贷款事宜，提前打征信，最好提前和银行确认好
2：核查目前房屋现状
对于已经出租的房屋，必须让业主提供租户放弃优先购买的承诺书，因为再租的房屋，租户享有优先购买权，防止后续纠纷。
3：房本权属人不能来签约的
签约人必须有书面委托书、公证书等证件，且核实权属人不能来的原因，
①授权委托书内容至少包括：委托人和受托人的基本信息、接受委托事项、接受委托期限、委托人与受托人本人签名或盖章。
②委托书可以手写，也可以经过公证，但在实际操作中除了全款代领房本可以手写委托以外，其他都必须经过公证。
③在实际操作中，需核实《授权委托书》的真实性：针对手写的《授权委托书》，应在签约前与卖方/买方本人取得联系，核实委托的真实性，并留存核实的电话录音或视频证据。针对公证的《授权委托书》，可联系公证处确认《授权委托书》的真实性，并联系委托人本人核实是否要撤销委托。
④核实《授权委托书》内容，确定授权内容和授权期限，防止受托人超出权限范围和期限办理。要求代理人出具卖方/买方的身份证复印件以及代理人自己的身份证原件。
4：有抵押的房屋
涉及到有抵押的房产，我们要慎重，抵押款最好由权属人自行想办法解决，不建议用首付款去给业主解抵押，即使双方协商协商一致，也一定要专款专用，（我在上期视频解说过有关于抵押房产的具体事宜）
5：多个产权人的房屋
这里重点说下卖方已婚的，夫妻共同共有，但房屋登记在一人名下，权利人一人签署合同。基于夫妻共同共有，需要权利人配偶签署《配偶同意出售声明》。
夫妻共同共有且房屋登记在两人名下，以及夫妻按份共有的，要求两人到场签署合同；若其中一人不能到场，需要不到场的共有人参与线上签约或出具授权委托书。
非夫妻多人按份共有。房屋登记在多人名下，要求全部权利人及其配偶到场签署合同；若有部分按份共有人不能到场，需要不能到场的共有人出具参与线上签约或提供授权委托书。若按份共有权利人配偶不能到场，需要权利人配偶出具《配偶同意出售声明》。
6：确认房子税费
买房税费是很重要的，明确所买房屋都需要交哪些税，查验房子的购房发票、契税票。目前各城市税费记法有些出入。主要辨别房产是否满两年、满五年、是否家庭唯一住宅。购房者购买的第几套房产，首套还是二套。最好去当地的不动产登记中心看下当地具体计税方式。
7：资金监管保证自己资金安全
所有购房的钱款除定金的尾款可以不用资金监管，其余首付/全款，走银行进行资金监管，钱款转入银行三方账户。（我在前两期视频有具体解说资金监管的）
目前很多地方已经强制资金监管，保障自己购房的利益。我这些年经手的二手房全部走做资金监管，保障双方的权益，防止业主收到钱后不配合过户，也防止客户过完户不给首付款等一系列问题。
最后关于资金监管给大家的一个建议，不监管的钱（定金、尾款）如果你是全款购买别超过十万，贷款购买别超过五万，其余资金全部监管。仅仅是我的一个建议，目前我所在区域的交易都是在这个原则上交易。仅供参考
8：交接房屋时需要注意的事项
交接房屋的时候有两笔钱，一个是物业保证金一个是户口迁出保证金。一些一二线大城市户口比较重要，买完房后，原业主户口必须也要迁出，这些年关于户口的纠纷也很多，还有一个是物业保证金，查询权属人是不是欠物业费，水电燃气等费用。很多人买完房子交接完房了，发现欠一堆费用，给自己造成很大的困扰。
关于二手房最后叙述两点：
一是付款的方式，分几次给？给大家一个付款的建议一般情况下分为三次，定金→首付→尾款 。其中首付款卡在网签批贷的时候，至于定金在签约时，尾款在交房时。
二是还有一个公共维修基金，目前很多城市要求过户公共维修基金，这是买一手房的时候交的费用。买二手房时如果当地可以过户，记得一定要过。因为很多人不知道公共维修基金可以退的。
不论是你现在要买房还是将来要买，总会对你有所帮助。
