老龄化社会正加速到来。我国老年人大多数选择居家或社区养老，形成了“9073”格局，即90%左右的老年人居家养老，7%左右的老年人依托社区支持养老，3%的老年人入住机构养老。养老和住房以及居住生活的方方面面关系都十分密切。2022年《政府工作报告》提出，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造。可以预计，对于物业和房地产行业来说，适老化将成为重要发展方向。

无论是新建小区还是老旧小区，都将涉及适老化建设和改造。国务院发出的《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》提出，“十四五”时期，新建城区、新建居住区配套建设养老服务设施达标率要达到100%。在老小区中，完成小区路面平整、出入口和通道无障碍改造、地面防滑处理，在楼梯沿墙加装扶手，在楼层间安装挂壁式休息椅，建设凉亭、休闲座椅等适老化改造都应纳入老旧小区改造内容。

适老化建设和改造给房企带来机遇与挑战。基于广阔市场前景和政策大力支持，新建住宅和社区房企应尽早进行适老化布局，对住宅产品超前规划设计，一方面可以通过差异化增强市场竞争力和吸引力，同时也可避免日后改造带来的麻烦。针对适老化建设和改造的一些基本元素，相关部门也应出台技术导则，甚至是强制性条文，引导房地产开发企业在适老化建设改造中更加规范。相比新社区，老旧小区物业服务并不完善，而老人在老旧小区居住的比例更大，因此，老旧小区的适老化改造需求更迫切，挑战更多。房企想要在小区适老布局这一赛道上有所突破，需要在人才储备、经营模式等方面做更多努力。

与硬件改造相比，养老服务的完善和提升更为迫切，在这方面物业企业有先天优势。因此，六部委曾联合发文推动和支持物业服务企业积极探索“物业服务+养老服务”模式。在实际经营中，物业服务企业可以专门设立提供养老服务的团队和部门，提供助餐、助浴、助洁、助急、助行、助医、照料看护等定制养老服务。还可以将服务链条延伸，丰富养老服务内容，参与提供医养结合的服务。

其实，不少房企和物业服务企业早就布局养老领域，但盈利难等困局仍待破解。业内人士统计，规模排名前百的房企中，有约70%进行了与养老有关的布局和探索。有的企业通过拿地建养老院，也有的以养老功能为噱头卖房。房企在探索适老化过程中，居家、社区、机构养老等多种模式都有所涉及，建成了一些医养结合型长期照护机构，打造了一批长者社区、老年公寓、照料中心等。实际上，一些养老机构空置率较高，而社会上养老服务的需求量很大，这就存在一个供需错配问题。按照上述“9073”格局，养老服务主阵地还在于社区和居家养老。因此，涉足养老领域有必要更深入研究社区居家养老的特点。同时，在发展养老院等机构养老模式时，可加强调研分析，找准市场定位，紧跟市场需求。(亢 舒)