黑龙江大庆城市风光。视觉中国 图

黑龙江大庆市统计局日前公布了该市2021年房地产去库存情况调研报告：2020年至2021年全市商品房待售面积呈现增长趋势，2020年全市商品房待售面积为141.1万平方米，较2019年增长62.6%，2021年商品房待售面积为151.5万平方米，同比增长7.4%。

另外，大庆市房地产去库存还存在去化（销售）周期较长、住宅占比高、中户型住宅库存所占比重大、商品房待售面积市区占比较高等情况。

究其原因，报告指出，全市总人口数量的减少直接导致购房需求下降，从而导致购买力降低。如果人口迁移保持平衡，既可以拉动住房需求，也可以化解住房库存。而人口大量外流导致大庆市住房需求不旺，影响房地产业发展。

调研报告提到，大庆市户籍总人口由2013年的282.6万人下降到2021年的269万人，人口减少了13.6万人。对房地产市场产生直接影响。城镇化进程较为缓慢。从2010年至2021年，全市城镇化率由50.4%上升至52.7%，2019年城镇户籍人口从141万人增加到143.7万人，比2018年减少3.1万人，下降2.1%。2021年城镇化率为52.7%，比2019年城镇化率为52.8%还回落了0.1个百分点。

分析称，由于大庆市城镇化进程较为缓慢，导致商品房销售市场得不到有效开发，商品房销售不景气。

另外，大庆市人口增速始终保持在较低速度，2013年户籍人口达到峰值282.6万人，从2014年起进入负增长阶段，2014—2021年全市户籍人口分别比2013年减少6.6、7.1、6.8、9.5、9.8、10.7、11.8、13.6万人。2021年末，全市户籍总人口为369万人，比2013年减少13.6万人。全市总人口数量的减少直接导致购房需求下降，从而导致购买力降低。

大庆市还存在严重的人口外流。报告提到，自2014开始，该市人口一直处于净流出状态，据公安户籍统计，2019年我市净迁出人口14530人。若按人均30平方米住房计算，直接影响了43.6万平方米住房销售。如果人口迁移保持平衡，既可以拉动住房需求，也可以化解住房库存。人口大量外流导致我市住房需求不旺，影响房地产业发展。

人口老龄化也是大庆面临的问题。报告称，2021年，全市60岁以上人口为60.9万人，占比达到22.6%。全市60岁以上人口占比呈上升趋势，人口老龄化问题直接导致了购房的刚性需求较弱，进一步加大了我市房地产去库存的难度。

根据2020年第七次全国人口普查数据，2020年11月1日零时，大庆全市常住人口为2781562人，与2010年第六次全国人口普查的2904532人[2]相比，减少122970人，下降4.23%，年平均增长率为-0.43%。

房地产市场因素也在产生着影响。

报告指出，2014年是我市房地产市场快速发展时期，除房屋施工面积外，房屋竣工面积和商品房销售面积均在2014年达到最高值，且商品房均价呈持续增长趋势，由此造成近几年房地产库存积压问题。房屋施工及竣工面积大幅增加。从2015年起，全市房屋施工面积每年均保持在700万平方米以上。2019年房屋施工面积为828.3万平方米，同比增长12%。2020年、2021年房屋施工面积分别为653.4万平方米、479.6万平方米，这些年我市房地产快速发展，导致在建房屋规模大幅上涨，由此造成了房地产库存的积压。商品房销售持续低迷。2015年至2020年，商品房销售面积从263.6万平方米下降到88.3万平方米，商品房销售面积基本呈下降趋势，销售面积大幅下降的同时伴随着施工面积和竣工面积的累加，导致房地产库存的增加。

报告提到，2021年商品房销售面积116.2万平方米，在强力去库存政策推动下有所上升，但是房地产去库存仍面临较大压力。商品房均价呈持续下降趋势。2021年，全市商品房平均销售价格为4513.2元/平方米，同比下降11.7%。2019年以来房地产调控政策收紧，商品房均价虽然走低，购房者观望情绪渐浓，入市积极性下降。

在调研报告最后，大庆市统计局提出了5点建议，分别是加快完善房屋租赁市场，构建租售并举的住房体系；加快实施农民及农民工购房优惠政策，促进户籍改革制度落实；引导房地产开发企业积极应对外部变化，提高市场竞争力；加强房地产开发布局规划管理，合理调整住房供应结构，控制开发总量；落实个人住房金融、税收等各项优惠政策刺激消费。

在对第一项建议作具体说明时，大庆市统计局表示，目前，我市中、小户型库存占比达到95.4%，更适合推进将待售性商品房转为租用性商品房，利用网上平台推出更具针对性的租房信息。由政府统筹规划，将现有待售一些商品房转为经济适用房或公租房。加快相关政策的完善，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。为吸引更多人才，对在我市工作的大学生推出更多租赁及购房优惠政策。