何谓住宅证券?

住宅证券是为住宅开发而发行的代表一定的财产权益的书面凭证。(1)证券发行者可能是机构，也可能是房地产企业，但是筹集的资金是使用于住宅事业。(2)证券面额通常以货单位表示，即代表着证券持有者与面额相对应的财产权益。作为房产企业或机构的股，持股者是发行股的企业的股东，拥有和持有相应的对该企业的所有权和受益权。作为债券，持有人拥有相应的债权，并据此获得利启。(3)证券必须是书面的，并符合法定的条件。

住宅证券的发行方式和程序步骤是怎么样的呢?

住宅证券发行方式有许多种类。在较发达的证券交易市场上，其证券发行方式有直接拍卖、证券交易所交易、场外交易、公开市场经营等方式。

(一)证券交易所交易。有的国有集中进行证券交易的固定场所，称为证券交易所。证券交易所交易的证券(债券)通常采取拍卖方式。参加交易所买卖的公司、证券都有严格的规定+较小的公司的证券通常不能在交易所上市。

(二)直接交易。直接交易通常是经由银行成交的股、政府的债券、公司债券，由买卖双方议价成交。在有证券交易所的国，直接交易又称为场外交易。例如美国不能进入证券交易所的证券，在华尔街的十几间交易室内交易。因为直接交易不受证券交易所规定的限制，成交证券的种类、数量往往比交易所的多。通常证券由证券经纪商成批购进，然后再出售给投者。证券经纪商经营证券交易需要巨额的资金，他们或以证券为质押?从银行获得贷款，或者在二级市场出售证券收回资金。

(三)拍卖方式。一些机构也采取直接拍卖，向包销集团发行的办法。包销集团往往由银行、投公司或其它投者组成。争包销集团对入市证券，根据其发行的种类、数量、利息等情况逆行书面投标。证券发行人选择投标价格合适又能按期销售的集巳作为包销者。中标的包销集团按折扣价格从发行机构得到债券，然后以向公众出售。例如，其房地产公司发行面额为100元旷债券总额100万元。现有三个投标者进行书面投标。A投标者报价为每100元面额债券98元，B为97.5元，C为98.5元。A、B、C商都愿购买全部债券。发行人分析三个投标者的信誉、报价等情况，最后选定C商为中标者。c商得到面额100万元的债券，按折扣价格付给房地产公司98.5万元。C商再按面额出售给公众，经纪商获得的向公众出售价格与买进价格的差额就是C商经营债券的收益。

采取拍卖方式一般须经过四个阶段。其一，发表日是债券友行机构公布发行债券进入市场的日期，发行机构公布将发行的忙券的种类、期限、面额和总金额。其二，价格日，通常是在发表日数天以后，发行机构公布债息率。其三，开价日，发行机构向市场提供债券的日期，包销集团进行书面投标，发行机构在开价日或第二天确定中标者，开始债券交易。其四，计算日，这一天是债券发行完毕，结账并开始计息的日子。

(四)代理发行。市场不发达，通常采取代理发行的方式，即由银行代理发行债券。银行出售债券将资金交付给发行人(借款人)并收取一定的手续费。

(五)公开市场经营。在一些国，由当局直接管理的公开市场也经营房地产证券。当局的公开市场业务主要是通过买卖政府和半官方的证券，来影响市场的货市和信贷的供求状况。因此，不是所有的证券能进入公开市场经营的。