北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
【资料图】
一
Q:
我现在住在石景山，孩子一年级就读于京源学校，九年一贯制的学校。我想让孩子去西城或海淀读初中，现在的情况是我可以在石景山附近再买一套小两居，可以改善现在的生活质量。
或者等孩子三四年级卖石景山现在的房子，去别区买房读书，不知道怎么做，既担心石景山买房以后卖不出去，又担心去外区孩子上学不知道怎么样，这个问题困惑了我很久。
A：
1、石景山的房子不可能卖不出去，北京市区就没有卖不掉的房子，只看价格。石景山只是给人感觉上热度低而已，其实保值什么的并不弱。
这比较一下就知道，都说朝阳的升值好，还挨着通州，应该比挨着门头沟的石景山强。但实际上比比东五环外和西五环外的价格吧，老房的基本都一致。说明石景山并不弱，犯不上这么贬低自己的地方，没必要。
2、学校也一样，京源在石景山数一数二，放到全北京也是中上等。西城海淀确实有比京源强的，不少呢，但不如京源的更多。尤其海淀，牛校能上天，渣校下地狱还十八层呢。
3、如果确定让孩子去外区上学，那就是一看实力二看运气呗。既然已经上学，那到了外区就是派位，小学的话肯定进不去好学校，一定比京源差。
小升初的话在海淀看成绩点招，如果是牛娃就进六小强，进不去的话有可能派入不如京源的。西城也是这种情况，如果是天才就走点招，否则的话也是凭运气拼派位。有可能比京源强，但大概率还不如呢。
西城海淀的好高中是比石景山多的太多了，所以这看孩子吧，如果天分高那就尽快跨区，别等三四年级了。三年级就有点儿晚，四年级那就肯定晚了。除非是天才，否则不可能跟西海的牛娃竞争点招。但做好鸡娃的准备吧，尤其是海淀，高知虎妈们的战斗力可逆天，普娃净是被碾压的喘不过气来的。
4、总之考虑好吧，常规建议是既然进了京源这种级别的，那除非孩子是特别牛或比较弱的才适合跨区转学，中等孩子尽量不折腾。牛娃是去西海凭实力抢资源，比较弱的是去西城搏个大概率。而中等孩子就说不好了，看运气吧，派入比京源好的学校不太容易。
仅供参考。
二
Q:
我和老公硕士毕业来到北京，分别是民办二本教师（顺义牛栏山工作）和国企员工（西城天宁寺附近工作）。现在顺义区某地铁附近有一套80平左右两居，目前中介给报价255万。另一个小区为了孩子上学买了一个50平左右开间。孩子现在五年级，如果在顺义继续读书，较大概率以后读初中读顺义城关一中、好的话高中能进顺义牛栏山一中。
一直有些后悔之前没有把孩子放在西城上学，现在有考虑把顺义的两居卖掉，去西城买房落户。一居室先留着，怕转学不成，有个保底。目前有现金300万左右，两个人的公积金贷款都用过一次。现有以下几个问题想请教：
1、现在一直是老公坐地铁上下班来回跑，我照顾家。主要顾虑的问题，如果搬到西城，孩子初中估计就是参与摇号，不一定进去了什么好的初中，但是我上班就会特别远，没有地铁直达，搞的两个人都照顾不了孩子和家庭，焦头烂额。所以一直摇摆不定。顺义和西城的教育资源来回比较，拿不定主意。
2、卖掉顺义的一套房子，贷款加现金去西城买房，由于预算有限，一直看的都是广外附近离我老公单位近的学区的房子，考虑过红居南街和远见名苑小区，也看过一些房子。主要的问题是顺义的房子本来打算卖270-80万，现在看来只能卖250多，感觉预算更少了。想麻烦您帮忙推荐老公单位旁比较合适的小区和具体的建议如学区，对于我们的预算能够够得上的小区等。
A：
1、跨区转学只要有房落户就能成功，只是不敢保证学校。之前一直说德胜中学有点招，现在看应该是没有了，至少没有明确的说法，所以就只能看运气了。
顺义和西城的资源比较，用中考分比呗。今年一般以640为分界线，达到的就基本能进入好高中，牛一应该就是这级别的。那顺义所有考生中，达到640分的比例是10%，西城是接近30%。如果承认大多数孩子的天分都差不多，那只能说明西城的学习氛围更好一些，所以高分孩子较多，上好高中的概率也相对大些。
另外的分数线是630，在各区都能上还不错的高中，或者是普高实验班。这在顺义的比例是20%，在西城是50%。也就是说，在西城达到中等就能上还不错的高中，在顺义则要达到上等。这看孩子的天分和努力程度了，只是个参考而已。
2、广外学区相对普通，以占学籍为主，看孩子的运气了。不过这在我看来都有些讽刺，十年前没有并区的时候，顺义的清北率是吊打崇文宣武的，如今顺义的孩子却要来宣武了，只能说风水轮流转吧。
广外常规的占坑儿房就是荣丰2008，小公寓400左右。房龄新，成交率高。但面积太小不太适合家庭居住，保值也说不好，所以一般不建议长期持有，用完了学位看行情，觉得不合适就出手。其他的小区就不好说了，只能是到当地中介登记，看是否有合适的出房，我不是中介，看不到信息。
3、不过既然是有300现金，那预算就是300+250+187=737，减去税费买700左右的。这预算可以买在北城了，月坛都能买到小两居，只不过都是老房，得找好贷款的。小升初跨区是按照房产和户籍地派位，也就是在本学区内，所以尽量买在好学区能增加进入较好初中的概率。
另外，2025之后就是入学低谷期了，入学儿童减少有可能影响到学区房的溢价部分。那常规来说，退潮之后也是好资源才仍然受追捧，普通资源受影响更大，所以按照韩国和台湾等地的先例，出生率降低后都是资源好的学区房才保值相对好些。
这不好说小区，都是老小区，只能去找当地中介，我没房源的。
仅供参考。
三
Q:
目前我俩离婚手续办完了，为了用她首套资格，计划明年年底前把房买了，孩子后年上一年级，不想让孩子半路在转学。目前媳妇在生命科学园上班，计划明年来亦庄这边，我在金融街上班。为了积分落户，总价三百万出头看了看瀛海的永旭家园，320左右能买个两居，三代人住至少得两居，16年左右两居。但是也没实地去看过呢，属于两限房，有房本，中介说两限房和回迁房比一类经适房质量好些？
升不升值无所谓，有个地方住就行了，您觉得我们俩这情况，瀛海附近适合吗？对房子也不太了解，钱也就这么多，也不知道有没有别的地方更适合点的。另外问一下，不知道您清不清楚，我媳妇硕士学历，目前社保7年了，您觉得10年内积分落户的概率大吗？
A：
1、呵呵，中介瞎忽悠。北京最早几批的经适房质量都很好，比如天通苑和回龙观早期的，那是完全按照商品房的质量来要求的。还有望京的，本身就是用商品房改的性质。
因为那会儿目标对象是公务员和大国企员工为主，也就是没享受过福利分房的家庭，用便宜的经适房来弥补。另外就是拆迁户和先富起来的那群人，所以天通苑才会出现各种大户型，当年小区里也曾经豪车遍地的，望京更是私家车拥有率第一。
2003年之后的就相对弱些了，2005和2008年之后的就和两限房一个性质了，都是保障房。回迁房则是看具体情况，也有质量好的，就是不多而已。
3、不过这也无所谓，保障房和回迁房都是自住为主的，经济实惠。也未必保值不好，看板块的发展了，回龙观的就很好，常营的也不错，地段儿的作用更大。
其他的可以看看旧宫的，五环内，也挨着亦庄，在旧改板块中算不错的，多数小区也都保值不错，只是没有房龄太新的。
4、积分落户我不懂，得问专业的。
仅供参考。
四
Q:
孩子23年上学，刚好赶上高峰年，现在换房时间也紧张。之前想着卖掉望春园的大三居换东西城的两居，看了一些房子溢价率太高，感觉加上几百万，1300左右的预算也买不到合适的。现在另一个方案，拿出200多万先东城买个小平房落户，望春园的优质南向三居不卖，随后孩子上了学，再考虑慢慢换房或者干脆不换，望春园的户型和楼层都不错，离地铁又近，北边新修了沿河公园，有跑道，步行五分钟就能到，每天健身很方便。
目前的困惑是对小平房的行情不太了解，看挂出去的很多都是年代很久的甚至是1960年，像这样的有什么风险吗？小平房流通肯定不如正常房子，我们明年一上学落完户就卖？这种方案可行吗？
A：
1、平房的行情我也不太了解，交易太少。不过这种房也属于占坑儿房，常规是和楼房小户型同步涨跌的，只不过因为总价更低，所以波动的也更敏感一些。
2、风险就是如果2025年之后入学儿童减少，那学区功能就会减弱，平房有可能比楼房更提早遇冷。不过总价才200多万，就算这全部都是学区价值，那即便是比楼房多出10%的风险也才20多万。而楼房以500万占坑儿房算吧，溢价率至少40%就是200万，其中10%也是20万。但平房占用的资金低啊，何况也不可能说都是学区价值，所以总价低的小平房也肯定不吃亏，顶多是不占便宜。
用完了学位留不留着都行，留着的话就是等腾退，什么政策未知。这到时候再看吧，能上学就算成功。
3、要是我也会留着望春园，在北苑的几个园里算保值很好的，这么多年也没落后大盘。所以除非是不接受租房，否则还是留着吧，换租的话也能占学区房至少30%的便宜。
仅供参考。
五
Q:
我35岁了，应该比你岁数大，所以就不称呼章哥了。我在北京有两套房了，也比一般的中介多吧！呵呵，别在意。我现在是想把通州的合生世界村与西城学区房立恒名苑做个整合，都是大户型，立恒名苑90多平，价值800w，合生世界村140多平，价值300多w。初步想法是还换立恒名苑，150平的，需要再增加400w左右。请问是否为好方案？另外现在的时机怎样？
A：
1、35岁，真好，真年轻。这充分说明了一个真理，也就是从哲学与数学的角度讲，你不是比我岁数大，就是比我岁数小。具体岁数多少，你猜？
2、合生世界村140多平300多万，2万多一平，公寓吧？要不然普宅怎么也得3万多，这套房得400万以上了。公寓好卖吗？这么大户型，还得全款，未必能短时间卖的出去，也就不好谈什么时机了。
立恒名苑的还行吧，90多平如果没改过的话应该是一居室，优势就是单价低。老公寓基本都这样儿，办公的多，户型大，价格上不去。自住为主吧，在学区房里算经济实惠的。
3、这方案谈不上多好。马驹桥的板块普通，公寓更是升值慢流动性弱，但换成学区房可是有溢价的，溢价率同样是平均值，所以居住体验的性价比并不高。不过房子是用来住的，真要是自己住的舒服就算合适。
时机看怎么说了。这两年入学高峰期，学区房的溢价都高，短期内一两年应该是没问题的，降不下来什么。过两年之后说不好，低谷期到了的话，这种老公寓未必能撑住溢价。这到时候看学区政策吧，如果鼓励的话也行。
4、总之我不好提建议，这两套房都有点儿难度，再考虑一下吧。对了，我不是中介。
仅供参考。
六
Q:
体制内小白，本来是等单位保障房的，但据说时间很长，所以我想要不然先自己购买。主要原因是面临结婚和孩子上学，也想先落户在东西城。您觉得我们这种情况应该买房吗？或者是再等几年，内部传说正在筹备下一批房源了。
如果您认为我们应该买，那请问以500万预算能买在哪里合适？希望的是小两居即可，东西城落户范围内，社区和学区品质中上，商品房，保值即可。
A：
1、这问题我都不好回答，福利房我不懂，这预算的要求又偏高了。
2、等单位的房那就得看什么单位了。只是听说是无论国管市管还是科研院所的都不容易，现在不是前些年了。昨天还有个体制内的年轻人吐槽呢，说退休前肯定没问题，但40岁之前够呛。这看自己单位的能量吧，我也猜不着说不好的，是否自己买房还是问问单位的前辈同事吧。
3、500万在东西城都能买到房子，但其他要求达不到。商品房的户型都相对大，这价位基本就是老房，东城永外的话或许能有房龄新点儿的，但品质也不好谈达到中上。学区就更达不到了，基本都是占学籍为主。保值什么的看过两年的供需情况吧，现在不好说。
4、总之这俩问题我回答不了，一个不懂，一个买不到。帮不上忙。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
